[이데일리 마켓in 김성수 기자] 이지스자산운용이 대학로CGV에 투자한 부동산 펀드가 410억원 규모 대출의 만기를 1년 연장했다.

대학로 유일의 영화관인 CGV가 상권의 핵심 집객시설로서 존재감을 이어가고 있다. 공연·문화시설과 대학가 수요가 맞물린 대학로 상권의 입지 경쟁력과 임대 운영 기반을 바탕으로 자산 운용을 이어가는 모습이다.

다만 내년 6월이면 임대차계약이 종료되는 만큼 이지스자산운용은 후속 임차인 유치 및 상시 매각 마케팅을 병행하고 있다.



부동산담보대출 만기, 내년 10월 18일로 ‘1년 연장’

30일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용이 운용하는 ‘이지스리테일부동산투자신탁299호’(이하 이지스 299호)는 지난 16일 기존 선순위·후순위 차입금에 대한 대출약정 변경계약을 체결했다.

이에 따라 대출 만기는 기존보다 1년 연장된 내년 10월 18일로 조정됐다. 대출 규모와 조건은 기존과 동일하게 유지됐다.

이지스리테일부동산투자신탁299호 투자대상 부동산 개요 (자료=투자설명서 일부 캡처)

메트라이프생명보험이 선순위 대주, SBI저축은행이 후순위 대주로 참여하며 전체 차입금은 410억원이다. 이 가운데 선순위 대출은 380억원, 후순위 대출은 30억원이다. 금리 역시 선순위 연 5.0%, 후순위 연 8.5%의 고정금리를 유지한다.

이지스 299호는 서울 종로구 대명길 28에 있는 ‘대학로 CGV’에 투자하는 상품이다. 임대 운영을 통한 수익과 향후 자산 매각에 따른 자본이득을 추구하는 구조다. 이번 만기 연장으로 펀드는 기존 대출 조건을 유지하면서 자산 운용을 이어갈 시간을 확보하게 됐다.

대학로 CGV의 경쟁력은 입지에서 나온다. 대학로 권역은 성균관대학교와 가톨릭대학교 등 대학을 비롯해 각종 극장과 공연장, 프랜차이즈 상업시설이 밀집해 있다. 특히 10~20대 유동인구가 풍부한 서울 주요 문화·상업 상권으로 꼽힌다. 대학로 상권 내 유일한 영화관이라는 점도 차별화 요소다.

대학로 CGV는 대학로 상권 안에서도 핵심 입지로 평가되는 B상권에 자리 잡고 있다. 대명거리와 소나무길 사이 골목상권이 활성화돼 있어 높은 집객력을 갖췄다는 평가다. 영화 관람 수요뿐 아니라 대학로 특유의 공연·외식·문화 소비가 맞물리는 입지다.

임대 운영 기반도 확보하고 있다. 해당 자산은 내년 6월 27일까지 책임임대차계약이 체결돼 있다. 이번 대출 만기 연장과 함께 기존 임대차 구조를 바탕으로 안정적 운용을 이어갈 수 있을지 주목된다.

대학로 상권 광역입지도 (자료=이지스리테일부동산투자신탁299호 투자설명서 일부 캡처)

내년 6월 임대차계약 종료…후속 임차인 유치 ‘과제’

다만 대출 만기 연장이 곧 자산 매각이나 펀드 수익성 개선을 의미하는 것은 아니다. 향후 운용 성과는 임대 운영 실적과 상권 회복 흐름, 자산 매각 여건 등에 영향을 받을 전망이다.

우선 새 임차인을 유치해야 한다. 임차인은 임대차계약의 5년 자동 연장 조항을 적용하지 않고, 내년 6월 27일자로 도래하는 임대차계약 만기 시 임대차계약이 종료됨을 통지했다.

이지스 299호는 책임임대차계약 종료 3영업일 전까지 임대차보증금 반환액을 확정하고, 확정일로부터 10영업일 이내에 보유현금에서 보증금 반환액, 운영비 및 대출이자 등 필요금액을 공제한 잔여금액으로 선순위 대출원금을 조기 상환해야 한다.

또한 자산 매각이 아직 성사되지 않았다. 이지스 299호는 자산의 조속한 매각 추진으로 펀드 투자자들의 손실을 최소화하기 위해 지난 2022년부터 올해까지 4차례에 걸쳐 적극적인 매각 마케팅을 추진해 왔다.

코로나19 이후 영화관 등 리테일 자산에 대한 불확실성이 증가했고, 시장금리 인상으로 부동산 매매심리도 위축됐다.

이지스 299호 관계자는 “임차인과 임대차계약 연장에 대한 재협상을 계속 시도할 것”이라며 “이와 동시에 후속 임차인 유치 및 상시 매각 마케팅을 병행해서 자산가치 제고와 투자자 권리 보호에 최선의 노력을 다할 것”이라고 강조했다.