[이데일리 성선화 기자] 외국계 투자자가 국내 기관투자가들과 함께 국내 준공과 임차 전 물류창고에 1000억원을 투자한다. 3년 뒤 매각 예상 시점의 목표 연평균내부수익률(IRR)은 20%에 달한다.

1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 외국계 투자자를 주요 투자자하는 국내 컨소시엄이 오는 11월 착공 예정인 대형 물류창고에 1000억원 규모의 투자를 집행하기로 했다. 이 중 300억원이 에쿼티(Equity·자기자본) 투자이며 나머지 700억원은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)로 진행된다. 경기도 용인시에 위치한 9만9000㎡(3만평) 규모의 물류창고로 준공 전 오퍼튜니스틱(opportunistic) 펀드다. 오퍼튜니스틱 투자는 임차가 확정돼 배당수익이 나오는 코어(core) 투자와 달리 투자기간 동안 현금흐름 없이 시세차익(Captal gain)을 추구하는 개발형 투자다. 투자기간 동안 배당 수익이 없기 때문에 매각 차익이 목표수익률이 되며 고위험·고수익 투자다.

외국계 투자자가 이같은 공격적 투자를 하는 이유는 운용사인 LB자산운용사가 토지를 시세대비 저렴하게 매입했고 서울과 인접한 입지 조건이 좋으며 효율성이 높은 9만9000㎡(3만평) 대규모 최신식 시설이기 때문이다. 물류창고 투자의 경우 수익률이 높다 하더라도 투자 규모가 지나치게 적으면 기관투자가의 접근이 힘들다.

하지만 이번 물류창고는 1000억원대 대규모로 3년 뒤 매각 예상 시점에도 기관투자가들이 관심을 가질 것으로 전망된다. 예상 매각가는 현재 주변 토지 시세를 감안할 때 최소 1300억원 이상이 될 것으로 분석된다. 최소 300억원 이상의 매각 차익을 기대하는 셈이다.

특히 서울 인근지역에 대규모 최신식 물류창고가 부족하다는 점이 주요 투자 포인트다. 이번 물류창고는 10m의 높은 층고로 지어 보관 가능 물량을 극대화 했다. 이 창고는 특정 품목만을 대상으로 하는 특수 창고가 아닌 일반 물류 창고로 확정된 임차인은 없다. 임차가 확정된 특수 물류창고는 공실 리스크가 낮은 만큼 배당 수익률이 낮지만 특정 임차인이 없는 일반형 물류창고는 수익률이 높다. LB자산운용 관계자는 “모바일커머스 등 급성장으로 물류창고 수요가 늘고 있다”며 “임차가 확정되지 않더라도 공실 리스크는 적은 것으로 분석된다”고 말했다.