[이데일리 김은경 최정희 기자] 정부가 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 규제지역과 토지거래허가구역(토허구역)으로 동시에 묶은 것은 대출을 통한 추격 매수와 갭투자(전세 끼고 매매)를 차단해 집값 과열을 진정시키기 위한 조치라는 점을 분명히 했다. 반도체 산업 호황과 성과급 등으로 유입되는 실수요는 규제 대상이 아니며 ‘풍선효과’ 여부는 시장을 지켜보며 대응하겠다는 입장이다.

경기 화성시 동탄구 일대 아파트. (사진=이데일리 이다원 기자)

국토교통부는 30일 백브리핑에서 “본인 자산으로 주택을 구입하는 것까지 정부가 개입할 부분은 아니다”라며 “대출을 받아 가격 상승을 우려해 진입하는 가수요를 차단하는 것만으로도 시장 불안을 잠재우는 효과가 있을 것으로 본다”고 밝혔다. 규제지역 지정은 단순 집값 상승률뿐 아니라 거래량과 갭투자 비율, 외지인 거래, 차입 비중 등을 종합적으로 고려해 결정했다고 설명했다.

집값 상승세가 확연히 달랐던 동탄1·2신도시를 구분하지 않고 동탄구 전체를 토허구역으로 지정한 데 대해서는 “가격과 거래량 통계가 자치구 단위까지 제공돼 동 단위 핀셋 규제는 어렵다”며 “더 세분화하면 또 다른 형평성 논란이 생길 수 있다”고 말했다.

전문가들은 수원·용인·안양시 등 인접 지역이나 남양주 등 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동하는 이른바 풍선효과가 나타날 가능성이 있다고 봤다. 정부도 풍선효과 가능성은 인정하면서도 아직 과열되지 않은 지역까지 선제적으로 규제하기보다는 시장 상황을 지켜보며 대응하겠다는 입장이다.

정부는 토허구역 확대에 따른 전세시장 영향에 대해서는 공급 부족이 더 큰 원인이라고 진단했다. 이에 따라 비아파트 공급 활성화와 오피스·지식산업센터 활용 등 공급 확대를 통해 전월세 시장을 안정시키겠다는 방침이다.

시장에서는 대출 규제 등이 강화되면서 거래는 숨을 고르겠지만 가격이 급락할 가능성은 크지 않다는 전망이 우세하다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “거래는 줄고 상승세는 둔화하겠지만 가격은 호가가 일부 조정되는 수준에 그칠 가능성이 높다”고 내다봤다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “규제 효과를 이어가려면 공급 확대와 일관된 정책 신호가 병행돼야 한다”고 분석했다.

이날 현장에서는 규제 발효를 앞두고 계약을 서두르는 움직임이 감지됐다. 동탄과 구리 일대 중개업소에는 “오늘 계약서를 쓰자”, “토허구역 시행 전 거래를 마치자”는 문의가 이어졌지만 매물 자체가 부족해 서울 토허구역 확대 당시처럼 급매가 대거 쏟아지는 분위기는 아니라는 반응이 많았다. 일부에서는 양도세 중과를 피하기 위해 호가를 낮춘 급매가 나왔지만 “규제가 시작되면 오히려 매물이 더 잠길 것”이라며 매물을 거둬들이는 집주인도 있었다고 중개업소들은 전했다.