[이데일리 김형환 기자] 오세훈 서울시장이 민간 주도의 정비사업인 ‘신통기획 2.0’으로 2031년까지 한강벨트 중심으로 31만호를 빠르게 공급하겠다는 계획을 발표하자 기대심리로 인해 한강벨트의 가격 상승폭이 커질 것이라는 우려가 나온다. 특히 오 시장이 기존 토지거래허가구역(토허구역) 외 추가 지정은 없다고 단언하며 가격 상승은 불가피할 것이라는 분석이 나온다.

오세훈 서울시장이 29일 서울시 주택공급 대책을 발표하고 서울시청 브리핑룸을 나서고 있다. (사진=김태형 기자)

민간 주도 정비사업은 ‘긍정적’…가격 상승 우려 공존

서울시는 29일 민간 주도 정비사업인 ‘신통기획 2.0’을 통해 2031년까지 한강벨트 19만 8000호를 포함해 총 31만호를 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 현재 서울 내 유휴부지가 사실상 전무한 상황에서 신규 택지 조성은 불가능하다. 도심 대규모 주택 공급을 위해서는 재건축·재개발 사업밖에 선택지가 없는 상황인 것이다.

전문가들은 정부의 기조와 달리 민간 주도로 정비사업을 통해 핵심지역에 대규모 공급을 이어가는 오 시장의 정책을 긍정적으로 평가했다. 심형석 우대빵부동산연구소장 역시 “가격을 잡을 수 있는 것은 물량을 쏟아내는 것 외에 방법이 없다”며 “선택지가 없는 상황에서 민간 주도 정비사업을 선택한 방식은 바람직하다”고 강조했다.

다만 일각에서는 꾸준히 오르고 있는 한강벨트 가격 상승폭을 더욱 키울 수 있다는 우려를 제기한다. 현재 서울 한강벨트 공동주택 가격은 여전히 상승세이며, 재건축·재개발 활성화 기대감이 상승세를 만나며 고점을 찍을 수 있다는 것이다. 실제로 한국부동산원에 따르면 9월 4주 기준 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 0.19%로 전주(0.12%) 대비 상승폭을 키웠다. 특히 한강벨트인 성동구가 0.59%로 가장 많이 올랐으며 △송파(0.35%) △광진(0.35%) △용산(0.28%) 등 일제히 높은 상승폭을 보였다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “대출총량규제와 규제지역 추가 지정 우려와 맞물리며 선호지역 인근으로 수요가 확산되는 모양새”라며 “이번 정책에 대한 기대감으로 이러한 움직임이 당분간 지속될 것으로 예상된다”고 설명했다.

그럼에도 오 시장은 토허제 추가 지정은 없을 것이라고 단언했다. 그는 “지금 서울시의 입장은 지난번에 지정했던 토허제 이상 추가 지정 계획은 없다. 지속적 협의를 통해 상황을 예의 주시하면서 지켜볼 것”이라고 강조했다. 서울시는 토허제 지정 대신 투기과열지구 지정 등 가능한 정책 수단을 고민하고 있다. 최진석 서울시 주택실장은 “토허제 외에도 (가격을 억제할 수 있는) 투기과열지구, 투기지구, 조정대상지역 지정 등이 가능하다”며 “이러한 정책들은 모두 정부와 충분히 협의가 필요한 사항”이라고 말했다. 현재 국토교통부 장관이 직접 토허제를 지정하는 법안을 개정 중이기 때문에 필요할 경우 장관이 지정할 수도 있다는 게 서울시의 설명이다.

오세훈 서울시장이 24일 서울시가 추진한 재정비촉진사업 규제철폐안 ‘1호’ 사업장인 미아2구역을 둘러보고 있다. (사진=연합뉴스)

재초환에 소셜믹스 갈등까지…공급책 ‘첩첩산중’

서울시가 재개발·재건축 활성화에 사활을 걸었지만 여전히 재건축초과이익환수제(재초환) 유지로 인해 정비사업 진행에 차질을 빚을 수 있다는 우려가 나온다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 초과이익이 8000만원 이상일 경우 국가가 최대 50%까지 세금으로 환수하는 제도다. 서울 주요 정비사업지 3.3㎡(평)당 공사비가 1000만원을 훌쩍 넘긴 상황에서 재초환이 유지된다면 정비사업에 사업성이 나오지 않아 공사가 이뤄질 수 없다는 것이다. 최 실장은 “시에 미치는 영향은 분명하지만 정부에서 하는 부분이라 지켜보고 있는 상황”이라고 말했다.

게다가 이번 대책은 공공기여 완화와 관련한 내용이 포함되지 않았다. 특히 서울시가 엄격하게 요구하고 있는 ‘완전한 소셜믹스(분양주택과 임대주택 함께 배치)’로 인해 정비사업이 지연되는 사례가 속출함에도 이번 대책에는 포함되지 않았다. 서울시는 오 시장의 지시로 소셜믹스 유연화 방안에 착수했으나 가이드라인을 제시하고 있지 않다. 최 실장은 “정비계획 변경이나 건축심의 변경 과정에서도 조치가 가능한 부분”이라고 답했다.

전문가들은 속도를 냄과 동시에 공공기여 완화 등 사업성을 높여줄 방안이 추가적으로 확보돼야 한다고 입을 모았다. 심 소장은 “한강벨트 등 일부 지역 조합에서는 서울시가 요구하는 공공기여와 관련한 반발이 있을 수밖에 없고 자연스럽게 속도는 느려질 것”이라며 “턱없이 부동산 공급이 부족한 상황에서 공공기여 방안 다양화 등 속도를 붙일 수 있는 방안이 추가로 필요하다”고 강조했다.