[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 보통 부동산 매매계약은 매매계약을 체결하는 시점으로부터 매수인이 매매대금 모두를 지급하고 매도인으로부터 부동산의 소유권을 이전받는 시점까지 최소 몇 개월의 간격이 존재한다. 이런 이유로 부동산 가격의 변동성이 큰 시점에는 매매계약을 체결한 때부터 매매대금 모두를 지급하는 때까지 부동산의 시세가 급등하거나 급락해 매매계약 당사자 사이에 다툼이 발생하기 쉽다.

서울의 한 공인중개사에 매물현황과 시세표가 붙어 있다. (사진=방인권 기자)

원칙적으로 당사자가 매매대금에 관해 합의해 매매계약을 체결한 경우라면, 매매대금 모두가 지급되기 이전이라고 하더라도 당사자는 매매계약에 따라 자신의 의무를 이행해야 한다. 매도인은 매매대금을 지급받음과 동시에 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해줘야 하고, 매수인은 매매계약에 따라 계약금, 중도금, 잔금 즉, 매매대금을 매도인에게 지급해야 한다.

상대방이 매매계약에 따른 의무를 이행하지 않는 등의 특별한 사정이 없으면 원칙적으로 매매계약은 유효하고, 당사자 일방이 임의로 해제할 수가 없다. 다만 우리 민법에는 계약금만 지급한 상황에서는 상대방에게 어떠한 잘못이 없더라도 변심한 당사자가 임의로 매매계약을 해제할 수 있는 권리를 정해두고 있다. 이때 변심한 당사자는 매매계약을 임의로 해제함에 따라 일정한 패널티가 생기는데, 매도인은 계약금의 2배를 매수인에게 지급해야, 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기해야 매매계약을 해제할 수가 있게 된다.

이를 계약금 해제라고 하는데 상대방이 이처럼 일방적으로 매매계약을 해제하지 않도록 하기 위해서는 이와 같은 계약금 해제를 못하도록 하는 내용의 특약을 매매계약에 정하거나 매매계약을 체결하면서 계약금뿐만 아니라 중도금 전부 내지 중도금 일부를 함께 지급하기로 약정해야 한다.

그런데 계약금 해제 외에도 부동산 시세의 폭등이나 폭락을 이유로 매매계약을 취소하거나 해제할 수 있는지 궁금해하는 사례가 많다. 특히 수십명 내지 수백명의 수분양자와 일률적으로 체결하는 분양계약의 경우에는 분양자가 부동산 경기를 이유로 분양대금을 임의로 낮추거나 높이는 경우에 사실상 기존 수분양자의 이익을 침해하는 면이 있어 다툼이 생긴다.

그러나 특별한 사정이 없는 한 부동산 시세의 폭등이나 폭락을 이유로 매매계약을 취소하거나 해제하는 것은 어렵다. 당사자 사이에 합의한 사항은 스스로 자신의 권리를 처분할 수 있는 자유가 있다는 원칙에 입각해 여전히 유효하기 때문이다. 다만 분양계약에 다른 수분양자와 분양계약 체결시 기존 분양대금을 그대로 유지하기로 한다거나 분양대금이 달라질 때 이와 동일한 혜택을 기존 수분양자에게도 인정해주기로 하는 내용의 약정이 존재하는 때에는 예외적으로 분양대금의 변경을 요청할 수 있다.

계약은 당사자 간의 의사의 합치에 따라 자유롭게 체결된다는 점에서 특별히 사기, 착오, 강박 등의 사유나 상대방의 불이행이 존재하지 않는 한 당사자의 의사에 맞게 이행되는 것이 원칙이다. 이미 체결돼 효력이 발생한 매매계약을 없던 것으로 되돌리는 것은 상당히 어려운 일이기 때문에 매매계약 체결시점에 추후 분쟁이 발생할 수 있는 사항은 당사자 간에 꼼꼼히 논의해 매매계약에 남겨두는 것이 좋다.