전월세 시장이 극도로 불안하다. 물량은 줄고 가격은 뛰었다. 서울시가 제공하는 부동산 정보 포털 사이트인 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 전세 거래는 8만 4287건으로 1년 전보다 약 27% 줄었다. 같은 기간 월세는 8만 7740건으로 2.8% 감소했다. 상대적으로 전세가 더 주는 바람에 전월세 시장에서 월세 비중(51%)이 사상 처음 절반을 넘어섰다. 한국부동산원에 따르면 9월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억 4100만원으로 1년 새 10% 넘게 올랐다. 월세 가격도 꿈틀댄다는 보도가 잇따른다. 앞뒤로 꽉 막힌 주택 임대차 시장에 숨통을 터줄 필요가 있다. 전월세 물량이 감소한 배경으로 크게 두 가지가 꼽힌다. 무엇보다 2022~2023년 수도권 아파트 착공 물량이 급감했다. 3년가량 걸리는 건축 기간을 고려하면 올해 신규 입주물량이 대폭 줄었다는 뜻이다. 새 아파트로 이사 가는 사람이 줄면 전세 또는 월세 매물도 시장에 적게 풀릴 수밖에 없다.또다른 원인으로 이재명 정부의 실거주 유도 정책을 들 수 있다. 정부는 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 일부 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 주택 매입 시 2년 실거주를 의무화했다. 또 올해 8·3 세제개편안을 통해 비거주자에 대한 세금 부담을 높이는 방안을 제시했다. 주인이 세금을 덜 내려면 세입자를 내보내고 자기 집에 들어가서 살아야 한다. 임대 매물 감소로 이어질 수밖에 없다. 이는 집을 살 형편이 안 돼 전월세 매물을 찾는 이들에겐 고통스러운 일이다. 실거주 유도 정책의 불똥은 전월세 시장의 주수요자인 서민과 청년층으로 튀었다. 이재명 대통령에 대한 20~30대 청년층의 지지율이 바닥으로 추락한 데는 부동산 정책에 대한 불만도 크게 작용했다. 선의를 가진 정책도 부작용이 크면 순기능은 사라지고 반발만 남는다. 과거 진보정부의 ‘교조적’ 부동산 정책이 반면교사다. 실용주의를 국정의 대원칙으로 내세운 이 대통령이 부동산 정책에도 같은 원칙을 적용하길 바란다. 아파트 착공 물량 감소는 달리 손을 쓸 여지가 없다. 그러나 정책은 손질이 가능하다. 토지거래허가구역을 축소하거나 비거주자 세부담을 낮출 여지는 없는지 검토가 시급하다.