정부가 10·15 주택시장 안정화 대책을 발표한 지 1년이 다 됐다. 수도권 주택·토지 거래와 주택담보대출 규제를 대폭 강화하는 것이 주된 내용이었다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶고, 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮췄다. 그렇게 강도 높은 규제면 투기 수요를 잠재워 주택시장 불안정이 해소될 것으로 정부는 기대했다.

하지만 지금 돌아보면 주택시장은 더 불안정해졌다. 한국부동산원에 따르면 10·15 대책 직후인 지난해 10월 셋째 주부터 이달 첫째 주까지 서울 아파트 매매가격은 10.42% 상승했다. 그 전 1년간 상승률 6.61%의 1.6배다. 풍선효과도 심각하다. 서울 아파트 매매가격을 구별로 보면 강남구는 1.40%, 서초구는 3.35%에 그쳤으나 성북구는 16.52%, 서대문구는 14.40%, 강서구는 14.39%였다. 경기도에서도 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 등의 규제회피 지역에서 아파트 매매가격 상승이 가팔라졌다.

전월세 가격도 마찬가지다. 서울 전셋값 상승률은 10·15 대책 이후 1년간 9.96%로 그 전 1년간 2.41%의 4.1배에 달했다. 같은 기간 경기도에서도 전셋값 상승률이 1.28%에서 6.89%로 5.4배나 뛰어올랐다. 이는 매물이 급감했기 때문이다. 10·15 대책 직전과 최근을 비교하면 서울 아파트 전세 매물은 12.4%, 월세 매물은 9.3% 감소했다. 경기도에서는 전세 -36.0%, 월세 -45.8%로 매물 감소 폭이 더 컸다. 여기에는 토지거래허가구역에서 실거주 의무가 강화돼 전세를 끼고 주택을 매입하기가 사실상 불가능해진 것이 크게 영향을 미쳤다.

10·15 대책은 실패했다고 봐야 한다. 시장에 적응할 시간을 더 준다고 해서 정부가 의도한 대책의 효과가 늦게나마 나타날 가능성은 없고, 부작용만 더 커질 것 같다. 더 이상 규제로 시장을 이기려고 하기보다 시장의 정상적인 작동이 안정화의 길로 가도록 해야 한다. 그러기 위해 시급하고도 유일한 방법은 지지부진한 주택 공급을 획기적으로 늘리는 것이다. 정부는 공공부문은 물론이고 민간부문에서도 더 많은 주택이 더 빨리 공급되도록 박차를 가하기 바란다.