[이데일리 이다원 기자] 서울 아파트 임대차 시장에서 전세가 빠르게 줄고 월세와 반전세가 그 자리를 채우는 가운데 월세 가격까지 뛰고 있다. 전·월세 매물도 감소하는 상황에서 비거주 주택의 세 부담을 높이는 정부의 세제개편까지 더해지면서 향후 임대차 공급 감소와 주거비 상승 압력이 커질 수 있다는 우려가 나온다.

서울 아파트 전월세 계약 변화(재)

지난 4일 서울 강남구 한 부동산에 매물이 붙어 있다. (사진=이데일리 이영훈 기자)

9일 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 서울 아파트 신규 전월세 계약을 분석한 결과 올해 1~7월 전체 7만 273건 가운데 월세·반전세는 3만 9042건으로 55.6%를 차지했다. 반전세는 통상 월세 계약 중 보증금이 월세의 240개월치(20년치)를 초과하는 경우를 말한다. 반면 전세는 3만 1231건에 그쳤다.

지난해 같은 기간 월세·반전세 비중은 46.3%였다. 1년 만에 9.3%포인트 높아지며 전세와 월세 비중이 역전됐다. 올해 전체 전월세 거래가 전년 동기 대비 19.8% 감소하는 동안 전세는 33.7% 급감한 반면 월세·반전세는 3.7% 줄어드는 데 그쳤다.

반전세 비중도 2023년 1~7월 11.8%에서 2024년 12.2%, 지난해 13.8%, 올해 16.8%로 꾸준히 높아졌다. 지역별로는 중랑구가 28.3%로 가장 두드러졌고 강동구 21.4%, 서초구 20.7%, 광진구 19.6%, 송파구 18.9% 등이 뒤를 이었다. 강남권뿐 아니라 서울 외곽에서도 반전세가 확산하는 모습이다.

문제는 월세화와 동시에 가격도 오르고 있다는 점이다. 올해 서울 아파트 월세 상승률은 3.37%로 지난해 같은 기간 0.78%의 4배를 웃돌았다. 지난달 월세 통합가격지수도 103.98로 통계 작성 이후 최고치를 기록했다.

실거래에서도 월세 부담 확대가 확인된다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡는 보증금 1억원 조건의 월세 중간값이 2023년 555만원에서 올해 680만원으로 올랐다. 반포자이 전용 84.94㎡도 같은 보증금 조건에서 520만원에서 640만원으로 상승했다. 송파구 잠실동 리센츠 전용 84.99㎡는 보증금 2억원 기준 320만원에서 440만원으로 높아졌다.

반전세도 마찬가지다. 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡는 보증금 10억원 조건의 월세 중간값이 2023년 155만원에서 올해 300만원으로 뛰었다. 리센츠 전용 84.99㎡도 보증금 4억원 기준 237만 5000원에서 360만원으로 상승했다.

전월세 매물도 줄고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만 8603건으로 1년 전보다 9.6% 감소했다.

여기에 정부의 세제개편까지 변수로 떠오르면서 서울 임대차 시장의 불안이 커질 것이라는 전망이 나온다. 정부는 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 9억원으로 낮추는 반면 거주 1주택자는 14억원으로 확대하기로 했다. 시장에서는 임대하던 집주인의 실거주 전환이 늘 경우 전월세 공급이 추가로 감소하고, 비거주를 유지하는 집주인이 늘어난 세 부담을 임대료에 반영할 가능성도 거론된다.

전문가들은 전세 감소와 월세 가격 상승에 매물 감소까지 겹치면서 무주택 세입자의 주거비 부담이 더 커질 수 있다고 우려하고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “보유세 부담을 분산하려는 목적으로 계약 만기 이후 신규 계약부터 월세를 받으려는 임대인도 증가할 수 있다”며 “월세화가 가속되고 전세 매물 감소와 전셋값 재상승으로 이어지는 현상이 반복될 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.