[이데일리 마켓in 김성수 기자] 코람코자산신탁(이하 코람코)이 워크플레이스 솔루션 기업 퍼시스와 체결한 전략적 투자 약정의 첫 성과를 냈다.

공실 우려가 반영돼 저평가됐던 광화문 도반빌딩을 연면적 기준 3.3㎡(평)당 2745만원에 매입한 뒤 리모델링과 우량 임차인 유치를 통해 핵심 오피스 자산으로 탈바꿈시킨 것이다.

인근 시세보다 낮은 가격에 확보한 자산에 코람코의 밸류애드 역량과 퍼시스의 오피스 인테리어 노하우를 결합한 사례다.

코람코는 서울 종로구 소재 도반빌딩의 리모델링 공사를 최근 마무리했다고 11일 밝혔다. 준공과 동시에 KB국민카드와 김앤장법률사무소가 주요 임차인으로 참여하며 임대율 100%를 확보했다.

도반빌딩 전경 (사진=코람코자산신탁)

도반빌딩은 서울 종로구 새문안로5가길 33에 위치한 지하 6층~지상 15층, 연면적 1만3007.82㎡ 규모의 중형 오피스다. 지하철 3호선 경복궁역과 지하철 5호선 광화문역을 걸어서 이용할 수 있고, 정부서울청사와 광화문 업무지구, 주요 금융회사와 대사관 등이 인접한 도심권역(CBD) 핵심 입지에 위치했다.

과거 김앤장법률사무소가 이 건물을 장기간 사용했었고, 최근까지 도반한방병원이 임대 가능 공간의 약 80%를 임차해 사용해 왔다. 이후 병원 이전 결정과 명도 절차가 진행되며 공실 우려가 커졌고 시장 매물로 나오게 됐다.

코람코는 이 빌딩의 입지와 물리적 잠재력, 임차 수요를 고려해 총 1080억원에 매입했다. 리모델링 공사비를 포함하면 3.3㎡(평)당 약 2870만원 수준으로, 인근 시세 대비 상당히 낮은 가격이었다. 공실 우려를 감안해도 크게 저평가됐다는 판단이었다.

코람코가 주목한 것은 단순한 매입가격이 아니라 자산의 회복 가능성이었다. 광화문 일대는 정부기관, 대기업, 금융회사, 로펌, 외국계 기업 수요가 두터운 전통 업무권역이다.

특히 도반빌딩은 경복궁과 북악산 조망이 가능한 입지적 희소성과 자주식 주차장, 기준층 약 260평 규모의 효율적 평면을 갖췄다. 병원 용도로 사용되던 공간을 업무시설로 재정비할 경우, 중형 오피스를 선호하는 금융·전문서비스 기업 수요를 흡수할 수 있다고 판단했다.

리모델링은 퍼시스의 오피스 인테리어 전문 브랜드 퍼플식스 스튜디오가 맡았다. 퍼플식스 스튜디오는 저층부 파사드와 출입구를 정비하고, 1층 로비를 확장해 업무시설에 적합한 동선을 새로 구성했다.

스피드게이트와 출입 통제 시스템을 도입해 보안성을 높이고, 엘리베이터홀과 공용부, 주차장, 옥상 휴게공간도 개선했다. 기존 병원 이미지를 걷어내고 광화문 업무권역에 어울리는 현대적 오피스 공간으로 재구성했다.

코람코와 퍼시스는 지난해 최대 800억원 규모의 SMA(별도 위탁 운용 계정)를 체결하며 서울 주요 업무권역 내 밸류애드 오피스 투자와 공간 혁신을 함께 추진하기로 했다.

퍼시스가 단순 재무적 투자자에 머무르지 않고, 사무환경 전문기업으로서 공간기획과 인테리어 역량을 더한다는 점에서 일반적인 부동산 투자와 차별화된 구조다.

도반빌딩은 이 협력 모델이 실제 자산에서 구현된 첫 사례다. 코람코가 저평가 자산을 선별해 매입하고, 퍼시스의 공간 디자인 역량을 더해 상품성을 높인 뒤, 우량 임차인을 유치해 임대 안정성을 확보하는 구조다. 부동산 운용사의 투자·자산관리 역량과 전략적 투자자의 산업 전문성이 결합해 자산가치를 높이는 것이다.

임차인 구성도 안정적이다. KB국민카드는 도반빌딩 2층부터 13층까지 주요 업무공간을 사용한다. KB국민카드는 신용등급 AA+의 우량 금융회사로, 본사가 도반빌딩 인근에 위치해 광화문 권역에 대한 업무 수요가 높은 임차인이다.

김앤장법률사무소는 14층과 15층을 임차했다. 김앤장은 국내 최대 로펌으로 광화문·경복궁 일대에 다수 업무공간을 운영하고 있어 권역 내 확장 수요가 확인된 임차인으로 꼽힌다.

오피스 임대차 시장에서도 의미가 적지 않다. 최근 서울 주요 업무권역에서는 대형 프라임 오피스 뿐 아니라, 우량 입지의 중형 오피스에 대한 수요도 꾸준히 이어지고 있다. 대기업과 금융회사, 로펌, 외국계 기업들은 본사 인근 업무거점이나 보안성이 확보된 단독 사용 공간을 선호하는 경향이 있다.

도반빌딩은 광화문 중심 입지와 자주식 주차, 리모델링을 통한 업무환경 개선을 기반으로 이러한 수요에 대응할 수 있는 자산으로 재편됐다.

코람코는 이번 도반빌딩 리모델링을 밸류애드 전략의 대표 사례로 키운다는 계획이다. 공실 우려가 있던 자산이라도 입지와 구조, 임차 수요를 정밀하게 분석하면 안정적인 투자자산으로 전환할 수 있다는 점을 보여줬기 때문이다.

코람코는 케이스퀘어시티, 케이스퀘어 홍대, 에티버스타워 등에서 구축 오피스와 도심 자산의 재생 경험을 쌓아 왔다. 도반빌딩은 여기에 전략적 투자자인 퍼시스의 공간 역량이 결합됐다는 점에서 한 단계 진화한 밸류애드 모델로 평가된다.

정승회 코람코자산신탁 대표이사는 “도반빌딩은 병원 이전에 따른 공실 우려로 시장에서 보수적으로 평가됐지만, 광화문 핵심 입지와 자산 구조, 임차 수요를 감안하면 내재가치가 충분한 자산이었다”며 “코람코는 이 자산을 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 확보했고, 퍼시스의 사무환경 개선 역량을 결합해 저평가 자산을 안정적인 오피스 자산으로 전환할 수 있었다”고 말했다.

이어 “이번 사례는 단순히 싸게 사서 고치는 방식의 리모델링이 아니라, 매입 단계부터 임차인 수요와 공간 경쟁력, 회수 가능성을 함께 설계한 밸류애드 투자”라며 “앞으로도 전략적 투자자와의 협업으로 도심 내 우량 입지의 저평가 자산을 발굴하고, 투자자와 임차인 모두에게 가치 있는 오피스 자산으로 재탄생시키겠다”고 덧붙였다.