[이데일리 마켓in 김성수 기자] 금리 인상기에도 서울 핵심 오피스 자산에 대한 국내 기관투자자들의 투자 수요가 유지되고 있다. 도심 권역 신규 공급이 본격화된 가운데 국내 투자자 중심으로 거래가 이뤄졌다.

글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아는 ‘2026년 3분기 서울 Grade A 오피스 시장 동향’ 보고서에서 올해 3분기 오피스 거래금액이 약 6조4077억원으로 집계됐다고 11일 밝혔다.

한국은행은 지난 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%포인트(p) 올려 3.0%로 조정했다. 이러한 금리 인상기에도 국내 기관투자자의 참여가 이어졌다.

(자료=JLL)

올해 3분기 대표 거래는 △미래에셋자산운용이 인수한 G1 서울(1조5230억원, 우정사업본부가 코어 부동산 펀드로 주요 투자자 참여) △이지스자산운용이 인수한 동대문 두산타워(약 8900억원) △MDM자산운용이 인수한 101파인에비뉴 A동(8000억원) 등이 있다.

보고서에 따르면 올해 3분기 서울 A급 오피스 공실률은 전분기 대비 개선된 5.8%로 집계됐다. 월 평균 실질임대료는 평당 약 15만7900원으로 전분기 대비 약 3.3%, 전년 동기 대비 약 7.6% 상승했다.

권역별로 시장 온도가 엇갈렸다. 서울 A급 오피스 순흡수면적은 -119평이었다. 도심은 약 58평, 강남은 624평으로 플러스를 기록했지만, 여의도는 -801평으로 집계됐다. 도심 공실률은 전분기 대비 개선된 약 10.6%, 여의도는 5.0%, 강남은 전분기 대비 하락한 약 0.8%였다.

순흡수면적(Net Absorption)은 상업용 부동산 시장에서 일정 기간 동안 새롭게 임대돼 실제로 사용(점유)되기 시작한 면적에서, 기존에 쓰이다가 비워져서 나간(퇴거한) 면적을 뺀 값을 뜻한다.

순흡수면적이 ‘마이너스(-);라는 것은 임대차시장 내 수요가 위축되고 공실이 늘어나고 있음을 의미한다.

실질 임대료는 강남이 가장 크게 올랐다. 강남 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 평당 약 17만5700원으로 전분기 대비 7.4%, 전년 동기 대비 12.2% 상승했다.

(자료=JLL)

도심은 평당 약 16만4000원으로 전분기 대비 약 1.0%, 전년 동기 대비 약 7.3% 상승했다. 여의도는 평당 약 12만8600원으로 전분기 대비 약 1.7%, 전년 동기 대비 약 1.9% 상승했다.

올해 도심 위주로 신규 공급이 이어졌으나, 올해 3분기에는 서울 주요 3대 권역에서 신규 오피스 공급이 없었다. 올해 4분기에는 도심에서 연면적 약 1만4000평의 이을타워(을지로3가 12지구)가 완공을 앞두고 있다.

올해 2분기 G1서울과 르네스퀘어 준공에 이어 도심 중심의 신규 공급 사이클이 시작되는 모습이다.

도심 권역에서는 올해를 기점으로 향후 몇 년에 걸친 신규 공급 사이클이 본격화됐다. 이에 따라 임차 경쟁력 확보를 위해 렌트프리 등 인센티브를 확대해서 실질임대료 수준을 조정하려는 움직임이 점차 관측되고 있다.

다만 임대인들은 임대료 하락을 최대한 방어하려 나설 것으로 전망된다.

이기훈 JLL코리아 캐피털마켓 전무는 “금리 인상기에도 핵심 자산에 대한 국내 기관투자자들의 투자 수요는 견고하게 유지되고 있다”며 “일부 자산에서 매도인과 매수인 간 가격 기대치 차이로 거래가 지연되는 사례도 있으나, 이는 시장이 합리적인 가격 발견 과정을 거치고 있다는 신호로 해석할 수 있다”고 말했다.