[이데일리 박지애 기자] 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 3년4개월 만에 100%를 돌파하는 등 과열 양상을 보이고 있다. 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶이며 갭투자(세 안고 매매)가 막히자 규제 적용을 피한 경매로 매수세가 몰리는 것이다.

서울 아파트 단지의 모습.(사진=방인권 기자)

서울과 함께 3중 규제로 묶인 경기지역 12곳도 토허제 등의 영향으로 고가 낙찰이 이어졌다.

2일 법원경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난 달 경매에 부쳐진 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 102.3%를 기록했다.

서울 아파트 낙찰가율이 100%를 넘어선 것은 2022년 6월(110.0%) 이후 3년4개월만에 처음이다.

아파트 경매 시장이 과열을 보이는 것은 일반 매매 시장의 실거래가가 크게 뛰면서 감정가가 현재 시세보다 낮은 곳이 많아진 데다, 10·15대책으로 지난달 20일부터 기존 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 지역도 모두 토허구역으로 묶인 영향이 크다.

경매로 낙찰받는 주택은 토허구역에서도 관청의 거래 허가를 받지 않고 2년 실거주 의무도 없어 주택담보대출만 받지 않으면 낙찰 후 곧바로 전세도 놓을 수 있다.

이런 현상은 이번에 같이 ‘3중 규제’로 묶인 경기지역 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)에서도 비슷하게 나타나고 있다.

이들 12곳의 10월 평균 낙찰가율은 97.9%로 9월(94.4%)보다 높아졌다.

경기도 전체 아파트의 10월 평균 낙찰가율이 87.3%인 것과 비교해 10%포인트 이상 높은 수치다.

특히 재건축 호재가 있는 성남시 분당구는 지난달 아파트 낙찰가율이 105.6%로 12개 지역 중 가장 높았고, 하남시는 102.9%, 안양시 동안구는 102.3%를 기록하는 등 3개 지역의 평균 낙찰가율이 100%를 넘겼다.

실제 인기지역에서는 감정가의 100%를 훌쩍 뛰어넘는 고가 낙찰이 속출하고 있다.

서울은 지난달 낙찰가율 상위 10위 아파트 가운데 6건이 지난달 20일 토허구역 확대 시행 후에 낙찰됐다.

특히 광진·성동구 등 한강벨트 지역의 3개 단지는 낙찰가율이 130%를 넘어서며 상위 1∼3위를 휩쓸었다.

서울 광진구 광장동 청구아파트 전용 60㎡는 지난달 27일 감정가 10억1000만원에 첫 경매를 진행한 결과 총 27명이 경쟁을 벌인 끝에 감정가의 139.73%인 14억1123만원에 낙찰됐다.

역시 같은 날 입찰한 광진구 자양동 현대6차 전용 60㎡도 1회차 경매에서 19명이 응찰해 감정가(9억6000만원)의 130.8%인 12억5897만7777원에 주인을 찾았고, 성동구 금호동3가 금호동한신휴플러스 전용 60㎡는 2회차 경매에 39명이 몰려 감정가(9억2700만원)의 130.85%인 12억1300만원에 낙찰됐다.

경기도에서는 토허구역으로 지정된 지난달 20일 성남시 분당구 봇들마을 전용 84.7㎡ 아파트가 첫 경매에 9명이 몰려 감정가(15억8000만원)의 117.2%인 18억5999만9999원에 낙찰됐다.

전문가들은 토허구역내 경매 아파트는 거래 허가와 실거주 의무가 없다는 점에서 당분간 인기지역의 저평가 단지를 중심으로 투자수요가 몰릴 것으로 예상한다.

다만 6·27 대출 규제로 수도권에서는 주택담보대출을 받는 경우 실거주 의무가 부여되고, 투기과열지구에서는 담보인정비율(LTV)도 40%로 강화됨에 따라 앞으로 거래 시장의 아파트 매매 가격이 하락하면 점차 경매 시장의 과열 징후도 진정세를 보일 것이라는 관측도 나온다.

지지옥션 이주현 선임연구위원은 “토허구역 확대로 거래량은 줄었지만 아직 호가는 강세를 유지하면서 고가 낙찰이 속출하고 투자 수요가 선호하지 않는 외곽지역과는 초양극화가 나타나고 있다”며 “다만 앞으로 매매가가 하락하면 경매에도 영향을 줄 수 있는 만큼 무리한 고가 낙찰은 주의해야 한다”고 말했다.