[이데일리 마켓in 김성수 기자] “배당소득 분리과세는 리츠(부동산투자회사·REITs) 시장에 중요한 문제다. 국민들이 부동산 투기를 안 하고 부동산 간접투자 상품으로 가게 하려면 리츠에 대한 세금 혜택이 더 많아질 필요가 있다.”

정병윤 한국리츠협회 회장과 연사들은 27일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 ‘2025년 11월 리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 입을 모았다.

2030년까지 AUM 4.5조…‘호텔롯데’ 5년 계약

이날 행사에서는 △이지스레지던스리츠 △롯데리츠 △한화리츠 △SK리츠 △미래에셋맵스리츠 △미래에셋글로벌리츠 등이 발표를 진행했다.

롯데리츠는 2조6000억원 규모 운용자산을 보유한 국내 대표 리테일 리츠다. 롯데쇼핑, 롯데글로벌로지스와 부동산 책임임대차 계약 및 종류주 지분투자를 통해 안정적 배당수익을 투자자에게 제공하고 있다.

롯데리츠가 매입할 호텔 'L7홍대' 개요 (자료=롯데리츠)

롯데리츠는 내년 1월 중 ‘롯데호텔 L7홍대’를 추가 편입할 계획으로, 비(非) 리테일 자산 비중을 24%까지 확대할 예정이다. 현재 목표치는 오는 2030년 말까지 운용자산(AUM) 규모를 4조5000억원으로, 비 리테일 자산 비중을 약 30%로 늘리는 것이다.

‘롯데호텔 L7홍대’는 서울 마포구 동교동 160-5번지 일대에 있으며 지하철 2호선·경의중앙선·공항철도 3개 노선 환승역인 홍대입구역에서 걸어서 1분 거리에 있다.

이 건물은 ‘호텔롯데’와 약 5년간 임대차 계약을 체결할 예정이다. 임대차 기간은 내년 1월 21일~2030년 12월 31일까지다. 보증금 138억원, 초년차 연 임대료는 약 138억원이다.

이 임대료는 고정임대료와 변동임대료로 구성돼 있다. 고정임대료는 초년차 연 임대료 기준 약 106억원이며 2년마다 3% 올리게 된다. 실적에 따른 조건부 인상이다.

변동임대료는 초년차 연 임대료 기준 약 32억원이며, 오는 2027년 1월 1일 첫 변동 이후 매 6개월 단위로 변동한다. 산정기준은 전반기 객실매출의 12%다.

총 투자비 2807억…국내 호텔시장 전망 ‘맑음’

해당 호텔에 대한 총 투자비는 2807억원이다. 세부적으로는 △매매가액 2650억원(매입 캡레이트 5.1% 수준) △부대비용 157억원(취득세, 수수료, 실사비용 등 거래 부대비용)이다.

편입 시 자금 조달은 담보대출 및 단기사채를 활용할 예정으로 주주 부담을 최소화할 예정이다. 자금조달 방법은 △담보인정비율(LTV) 60% 이내를 적용한 담보대출 1590억원 △단기사채 1079억원 △보증금 138억원(초년차 임대료 약 1년분)이다.

다만 실제 차입시점의 자금시장 상황 등에 따라서 금액은 변동할 수도 있다. 이 호텔의 매입 캡레이트(약 5.1% 수준)는 올해 1분기 5.9%에 비해 하락한 수치다.

롯데리츠의 호텔 'L7홍대' 매입 타당성 검토 (자료=롯데리츠)

캡레이트는 부동산 투자 수익률을 평가하는 지표로, 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마나 벌 수 있는지를 수치로 표현한 것이다. 부동산에서 1년간 벌어들인 순수익을 구입가격으로 나눠서 계산한다.

입지가 좋고 투자 위험이 낮은 부동산일수록 캡레이트가 작게 나오고, 외곽이나 투자 위험이 높은 지역 부동산은 캡레이트가 높게 나타난다. 특정 부동산의 ‘캡레이트 하락’은 해당 부동산 가격이 상승했음을 뜻한다.

최근 국내 호텔시장에 대한 전망이 호전되면서 주요 관광지 내 호텔 거래사례가 증가하고 있다. 이에 따라 현재 호텔 캡레이트가 4.75~5.5% 범위에 거래되고 있다.

롯데리츠 관계자는 “이 호텔의 객실당 가격은 약 6억6000만원으로, 경쟁력 있는 매입가 수준으로 판단된다”며 “최근 홍대 권역 내 높은 수요 증가와 더불어 우량 호텔 매물에 대한 투자자 선호도를 반영하고 있다”고 말했다.