[이데일리 마켓in 김성수 기자] 한국투자공사(KIC)가 고유자산으로 투자한 ‘신라스테이 서대문’이 수년간 매각을 추진한 끝에 딜클로징(거래 완료)됐다.

신라스테이 서대문을 운용하는 이지스자산운용은 2년여 전부터 이 건물을 팔기 위해 잠재매수자를 물색해왔다. 호텔이 오피스보다 투자자들 요구수익률이 높은데다, 시장에 나왔던 호텔 매물이 많아서 소화에 시간이 걸렸던 것으로 보인다.

2023년부터 매각 진행…호텔 매물 다수 소화돼

11일 금융투자업계에 따르면 NH농협리츠운용은 지난달 11일 신라스테이 서대문 인수 잔금을 납부해서 딜클로징했다. 인수 금액은 실당 약 4억6100만원, 전체 1460억원이다. 펀드투자를 담당하는 대체투자본부가 딜을 진행했다.

신라스테이 서대문은 서울시 서대문구 미근동 333번지에 위치한 4성급 호텔이다. KIC가 수익증권을 보유한 ‘이지스사모부동산투자신탁 43-1호’가 이 자산을 담고 있었고, 현재는 펀드 청산 절차를 밟고 있다.

신라스테이 서대문 (사진=호텔신라)

KIC는 이 펀드에 기획재정부, 한국은행이 위탁한 돈이 아닌 고유자산으로 투자했다. KIC가 고유자산으로 투자한 부동산은 신라스테이 서대문과, 현재 사옥으로 쓰는 ‘스테이트타워 남산’ 2곳이다.

KIC 외에도 초기 투자자로 삼성증권이 있었다. 삼성증권은 총액인수한 물량을 셀다운한 상태다.

신라스테이 서대문은 그랜드룸 객실을 포함해 총 319실을 갖췄다. 지하 4층~지상 27층 규모에 부대시설로 뷔페 레스토랑과 피트니스센터, 미팅룸 등을 갖추고 있다.

또한 지하철 5호선 서대문역 바로 앞에 있으며 경복궁, 경희궁, 인사동, 남산서울타워 등 서울 주요 관광지로 접근성이 양호하다.

신라스테이 서대문을 운용하는 이지스자산운용은 2년여 전부터 이 건물을 팔기 위해 잠재매수자를 물색해왔다. 지난 2023년 10월 신라스테이 서대문의 매각자문사로 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL)을 선정하고 매각 마케팅 활동을 진행해왔다.

지난 2024년 5월 매입의향서 접수를 진행했지만, 매도자와 매수자가 원하는 금액대가 맞지 않아서 장기간 우선협상대상자(우협)를 선정하지 못했다. 모건스탠리가 이 건물에 투자하기 위해 협상을 진행했지만 결국 성사되지 않았다.

신라스테이 서대문 외에도 시장에 나왔던 호텔 매물이 많아서 거래 종결까지 시간이 걸렸던 것으로 보인다.

예컨대 작년 11월에 거래된 주요 호텔로 △서울 중구 ‘코트야드 바이 메리어트 서울 남대문 호텔’(약 2542억원) △서울 중구 ‘포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울 명동’(약 2463억원) 등이 있다.

호텔, 오피스보다 요구수익률 높아…구조화 관건

해당 펀드는 코로나19로 호텔 수익성이 크게 악화되면서 2021년 말 기준 공정가치 및 장부금액이 취득원가를 밑도는 ‘평가손실’ 상태에 놓이기도 했었다.

그러나 이듬해인 2022년부터 리오프닝(경제 활동 재개)으로 호텔 영업환경이 개선되면서 2023년 말에는 부동산 펀드 가치가 올라 평가손실을 벗어났다.

외래 관광객 규모 추이 (자료=통계청, 한국문화관광연구원, 젠스타메이트)

또한 2024년부터는 외국인 관광객이 급증하면서 호텔에 대한 투자심리가 개선됐다. 서울 호텔 거래규모는 지난 2024년 약 2조원에 이르러 코로나19 이전 수준을 완전히 회복했다.

이후로도 국내에서 호텔 수요는 지속적으로 증가하는 추세다. 외국인 관광객 급증과 내국인 여가 수요 확대, K-콘텐츠를 중심으로 문화관광 활성화가 맞물리면서 숙박 수요가 빠르게 증가해서다.

실제로 작년 외래관광객 수가 역대 최고치를 기록해 호텔 객실가동률(OCC)은 팬데믹 이전을 뛰어넘는 수준으로 상승했다. 객실가동률(OCC)이란 숙박업소에서 전체 판매 가능한 객실 중 실제 판매된 객실의 비율(%)을 뜻한다.

특히 호텔시장은 공급이 수요에 못 미치는 구조다. 앞선 팬데믹 여파로 서울의 여러 4·5성급 호텔들이 폐업하면서 약 4000개 객실이 공급에서 제외됐다. 호텔 멸실 외에도 개발비 상승 때문에 신규 호텔 공급은 제한적이다.

서울 호텔 거래 통계(평당 거래가격, 객실당 거래가격) (자료=젠스타메이트)

그 결과 수도권 주요 호텔들은 최근 객실당 4억원대 중반 수준에 거래되는 등 시장 가격이 상승해왔다. 서울 3·4성급 호텔 평당 거래가격도 오름세를 보이고 있다.

다만 호텔은 오피스보다 투자자들의 요구 수익률이 높은 만큼 구조화를 잘 해내는 것이 관건이다. 예컨대 오피스 투자자의 요구수익률이 6%라면, 호텔 투자자에게는 7% 수익률을 줘야 한다.

금융투자업계 관계자는 “호텔 시장은 방한 관광객 증가와 마이스(MICE) 산업 회복을 기반으로 운영 목적의 거래가 늘어나고 있다”며 “수도권 주요 호텔에 대한 해외 투자자의 관심도 확대되고 있다”고 말했다.