[이데일리 마켓in 김성수 기자] 건설근로자공제회(이하 건근공)가 국내 부동산 선순위 대출에 1200억원을 투자하기 위해 블라인드 펀드 운용사를 모집한다. 비교적 안정적 수익을 확보할 수 있는 선순위 대출 중심 전략으로 대체투자 포트폴리오를 보완하겠다는 구상이다.

건근공의 목표수익률은 보수 차감 후 기준 5.2% 이상으로, 2개 운용사를 선정한다. 운용 성과, 리스크 관리, 환경·사회·지배구조(ESG) 정책까지 종합적으로 평가한다.

실물담보·PF 선순위 중심…브릿지론 제외

29일 금융투자업계에 따르면 건설근로자공제회는 국내 부동산 선순위 대출펀드 위탁운용사를 선정하기 위해 오는 30일까지 제안서를 접수받는다. 선정 방식은 공개모집에 의한 일괄심사 방식이다.

다음달 중순 건근공에서 제안서 심사 결과를 개별적으로 통보하고, 다음달 하순에 운용사 현장실사를 진행한다. 이어 오는 3월 초순 구술 심사를 거쳐서 최종 선정 결과를 통지한다. 다만 이같은 일정은 진행에 따라 일부 바뀔 수도 있다.

투자 전략은 국내 부동산 선순위 중심 순수 대출형 투자다. 실물 담보대출 및 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 해당된다. 담보인정비율(LTV) 65% 이하의 선순위로만 구성된 대출 투자 비중이 블라인드 펀드의 70% 이상을 차지해야 한다.

실물담보대출의 경우 선순위 및 중순위(트랜치B) 대출이 가능하며, 트랜치C는 불가능하다. 이 때 LTV 조건은 선순위의 경우 65% 이하, 중순위 75% 이하다.

개발사업 PF의 경우에는 선순위만 가능하다. 선순위 LTV는 65% 이하여야 한다. 브릿지론, 토지담보대출은 제외된다.

(자료=건설근로자공제회)

해당 대출펀드의 목표 수익률은 보수 차감 후 기준으로 5.2% 이상이다. 위탁운용 규모는 총 1200억원(총 2개사)이다. 구술심사 상위 순으로 △1순위 700억원 △2순위 500억원을 선정할 예정이다.

펀드 존속기간은 8년 내외며, 투자기간은 3년 내다. 운용 방식은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)에 의한 부동산집합투자기구를 설립해서 투자(캐피탈 콜 방식으로 운용)하는 방식이다.

운용사 출자 비율은 1.0% 이상(펀드 약정액 기준)이다.

이번 공고에 지원할 운용사는 △설립 후 3년이 지나야 하고 △운용자산 규모가 국내부동산 대출 펀드 10년 내 청산상품이 1000억원 이상이어야 한다. 이 경우 담보대출 선·중순위, PF 대출 선순위만 해당한다. 기타 대출은 제외된다.

목표 수익률 5.2% 이상…2개 운용사 선정

이번 선순위 대출 펀드 출자는 안정성과 수익성을 동시에 고려한 대체투자 전략의 일환으로 해석된다.

지원자격에 수익률 조건도 있다. 국내부동산 대출 유형의 10년 내 청산상품 금액가중수익률이 자산운용지침 상 부합하는 기준수익률(BM)을 초과해야 한다. 공고일 전일(1월 14일) 기준으로는 4.22%다.

국내 부동산 선순위 대출펀드 위탁운용사 지원자격 (자료=건설근로자공제회)

이밖에도 대표 펀드매니저 및 운용인력이 3년 이내 법령을 위반한 사실이 없어야 한다. 또한 운용사가 과거 3년 이내 법령위반으로 관계 감독기관으로부터 ‘기관 경고’ 이상의 제재를 받지 않아야 한다.

기관경고는 공공기관이나 금융기관이 법령 위반, 업무 태만, 또는 경영 비위 등으로 신용질서를 문란하게 하거나 경영을 위태롭게 했을 때, 소속 공무원이나 기관 전체에 주의 및 각성을 촉구하는 문책 처분이다.

건근공의 선정 기준은 제안서 심사(100점)와 구술 심사(100점)로 나뉜다. 제안서 심사는 정성평가(운용 프로세스, 위험관리 체계, 운용조직 및 인력)와 정량평가(경영 안정성, 운용성과, 제안 조건 등)로 구성된다.

제안서 심사 정량평가 항목 중 운용성과는 대출자산 운용실적 및 운용규모로 평가한다. 구술 심사에서는 운용사 안정성과 운용 전략, 리스크 관리 방안, 투자 의사결정 체계, 운용 인력과 성과, 계약조건 등을 종합적으로 평가한다.

제안서 심사 과정에서는 운용사의 환경·사회·지배구조(ESG) 정책과 전략도 함께 고려된다. 허위 사실 기재나 사실과 다른 제안 내용이 확인될 경우 평가 대상에서 제외되며, 선정 이후에도 위탁이 취소될 수 있다.

또한 펀드 접수 현황, 펀드 전략 적합도, 시장 상황 등 제반여건을 고려해서 약정금액 또는 선정 펀드 수를 조정할 수도 있다.

건근공은 지난 2024년 말 기준 5조3011억원 규모 자산을 운용하고 있다. 자산군별로는 채권 비중이 56.7%로 가장 크고, 대체투자 29.7%, 단기자산 7.4%, 주식 6.2% 순이다.