[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 을지로 핵심 오피스 ‘미래에셋센터원’ 빌딩의 대출 만기가 이달 말 도래한다. 현재 해당 대출의 만기 연장이 검토되고 있어서 차환(리파이낸싱) 여부와 조건에 관심이 쏠린다.

대출이 실행됐던 시점은 코로나19 시기였는데, 현재 대출시장 환경은 중동 리스크 등으로 당시보다 까다로워진 만큼 만기 연장시 금리가 오를 가능성이 높다. 이전보다 대출 조건이 악화될 경우 펀드 투자 수익성에도 부담을 줄 것으로 보인다.

센터원 대출 1500억 만기…코로나에 저금리 차입

6일 금융투자업계에 따르면 서울 중구 을지로에 있는 미래에셋센터원 빌딩 관련 부동산 대출 1500억원은 오는 29일 만기를 맞는다.

미래에셋센터원 빌딩 (자료=미래에셋센터원 홈페이지)

미래에셋센터원은 서울 중구 수하동 67번지 및 을지로2가 202번지 일대 위치한 지하 8층~지상 32층, 연면적 약 17만㎡ 규모의 대형 오피스 빌딩이다. 도심권역(CBD) 내 핵심 자산으로, 미래에셋증권이 내년 4월 30일까지 임대차 계약을 맺고 주요 임차인으로 자리하고 있다.

해당 자산은 ‘미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사(이하 미래에셋맵스1호)’와 국민은행이 각각 토지 및 건물 지분을 나눠 보유하고 있다. 현재 미래에셋맵스1호는 ‘미래에셋맵스리얼티부동산공모투자회사’로 이름이 바뀐 상태다.

미래에셋맵스1호는 한국 등 아태지역 부동산 및 부동산투자목적회사 주식 등에 투자해서 자본 이득을 얻는 게 목적이다. 또한 국민은행은 ‘미래에셋맵스프런티어전문투자형사모부동산투자신탁28호’의 신탁업자로서 자산을 관리 중이다.

두 회사는 기존 대출금 상환 및 운영비 조달을 위해 다음과 같은 대출을 실행받았다. 우선 미래에셋맵스1호는 신한은행을 포함한 대주단과 총 3400억원 한도 대출약정을 체결했다.

국민은행은 미래에셋맵스28호를 운용하는 미래에셋자산운용의 운용지시에 따라 신한은행을 포함한 대주단과 총 5550억원 한도 대출약정을 체결했다. 양측은 각각 보유 지분에 대해 부동산 근저당권을 설정해 대주단에 담보로 제공했다.

(자료=미래에셋맵스1호 월간보고서)

특히 일부 선순위 대출채권은 ‘참가’ 방식으로 거래됐다. 대출채권 거래 방법에는 양도, 참가, 경개 등이 있다. 이 중 ‘참가’ 방식은 채권 매각 후에도 기존 금융기관(대주)이 매각금융기관(양도인)으로 남으며, 참가기관(양수인)은 원리금 회수 권리만 보유하는 구조다.

양도에 의한 대출채권 매각이 불가능하거나, 차주(돈 빌린 사람)와 관계가 중요해서 명목상 계속 관계를 유지하려 할 경우 참가 방식이 사용된다.

신한은행은 미래에셋맵스1호 및 국민은행에 실행한 2건 대출채권과 관련해서 특수목적회사(SPC) 에스타이거센터원과 대출참가계약을 맺었다. 미래에셋맵스1호의 경우 560억원 선순위 대출채권, 국민은행의 경우 940억원 선순위 대출채권이다.

두 대출은 모두 지난 2021년 4월 29일 실행됐으며, 만기일은 오는 29일이다. 이에 따라 신한은행은 여전히 두 회사에 대해 각 대출약정상 대주로서 권리를 유지하고 있다.

다만 신한은행은 에스타이거센터원 등과 체결한 약정에 따라서, 각 차주로부터 참가대상대출채권에 의해 지급받는 일체의 금액을 지급받는 즉시 에스타이거센터원에 지급해야 한다.

이 때 참가대상대출채권 자체가 에스타이거센터원에 양도되는 것은 아니므로, 에스타이거센터원은 신한은행에 대해서만 권리를 보유할 뿐 각 차주에 직접 참가대상대출채권 원리금 지급을 청구할 수 없다.

중동 리스크·대출조건 악화…차환금리 높아질 듯

현재 해당 대출의 만기 연장이 검토 중인 만큼 차환(리파이낸싱) 여부와 조건에 관심이 쏠린다. 대출 규모가 크고 참여 기관이 다양해서 금리 수준과 조건 설정에 따라 펀드 투자 수익성에 영향을 줄 것으로 보인다.

업계에서는 대출이 실행됐던 시점이 지난 2021년 4월이었던 만큼 이번에 만기가 연장되면 금리가 오를 것이라는 분석이 지배적이다.

국내 기준금리 추이 (자료=한국은행)

지난 2021년 4월에는 코로나19 여파로 기준금리가 0.5%에 그쳤었다. 당시 프라임 오피스 선순위 담보대출 금리는 2%대에 머물렀던 것으로 전해졌다. 현재 기준금리는 2.50% 수준이다.

게다가 중동 사태 관련 변동성이 자금조달에 악재로 작용하고 있다.

올 초만 해도 프라임 오피스 자산의 선순위 담보대출 금리가 3.8~4.0% 수준에서 안정세를 보였었다. 하지만 미국·이란 전쟁 장기화로 국제유가, 환율 등 불확실성이 높아지면서 프라임 오피스 선순위 대출금리가 최저 4.2~4.3% 정도로 올랐다.

한국은행(한은)은 최근 기준금리 동결로 통화정책 안정을 유지하고 있지만, 시중의 금융비용 부담은 오히려 높아진 것이다.

글로벌 투자은행(IB)들은 한은의 금리 인상 시나리오를 제시하기 시작했다. 국제유가가 급등으로 국내 인플레이션 압력이 고조되고 있어서다.

김진욱 씨티 수석 이코노미스트는 한은이 오는 7월과 10월 각각 0.25%포인트(p)씩 두 차례 인상을 단행해 올려 연말 기준금리를 약 3% 수준으로 끌어올릴 것으로 전망했다.

글로벌 상업용부동산(CRE) 서비스 회사 뉴마크의 장현주 전무는 “한은의 금리인하 기대 약화와 금융기관의 가산금리 상승 영향으로 시장금리는 상승세를 보이고 있다”며 “이에 따라 실제 자금 조달 비용은 여전히 높은 수준을 유지하고 있다”고 말했다.

이어 “대출금리 하락은 제한적이며 차입 여건도 여전히 제약적인 수준에 머물러 있다”며 “이같은 금융 환경은 투자 의사결정에 있어 선별적 접근을 강화시키는 요인으로 작용하며, 전반적인 투자시장 회복 속도를 제한하는 요인”이라고 덧붙였다.

금융투자업계 관계자는 “미래에셋센터원은 입지와 임차인 안정성 측면에서 우량 자산으로 평가받는다”면서도 “다만 최근 대출 시장 환경이 코로나19 당시보다 까다로워진 만큼 만기가 연장될 경우 금리가 오를 가능성이 높다”고 말했다.