[이데일리 마켓in 김성수 기자] 초대형 복합개발사업 ‘이오타 서울’이 결국 공매시장에 약 1조2000억원 매물로 나왔다.

해당 사업 브릿지론의 신규 선순위 대주로 메리츠금융그룹·NH투자증권이 들어왔지만, 기존 선순위 대주단이 공매 추진에 합의한 데다 일부 중·후순위 대주도 브릿지론 만기 연장에 반대해서다.

다만 이 물건이 공매시장에서 낙찰되기 전 이지스자산운용이 브릿지론 기한이익상실(EOD) 해소에 성공할 경우, 사업이 정상화될 여지도 남아 있다.



27일 첫 입찰…공매가격 1조1196억

16일 한국자산관리공사(캠코) 온비드에 따르면 서울 중구 남대문로5가 526번지 외 4필지에 위치한 서울로타워, 서울로프라자, 메트로타워 업무동 및 근린생활시설은 지난 14일 공매 공고됐다. 공고는 KB부동산신탁이 맡았으며, 일괄매각 방식이다.

메트로타워, 서울로타워 사업지 (사진=온비드)

입찰 일정도 확정됐다. 1회차 입찰은 오는 27일 진행되며, 이튿날인 28일 개찰이 이뤄질 예정이다. 공매 예정가격은 1조1196억890만원으로, 부가가치세(VAT)를 포함하지 않은 금액이다. 낙찰 시 약 0.5% 수준의 부가가치세를 별도로 납부해야 한다.

계약금(매매대금의 10%)는 입찰보증금으로 대체하고, 잔금(매매대금의 90%)은 입찰일의 익월 응당일(해당 응당일이 영업일이 아닌 경우, 직후 영업일)에 지급한다. 예컨대 오는 27일 입찰에 참여할 경우 잔금 지급은 다음달 27일이 되는 셈이다.

이오타 서울 개발사업은 서울 중구 남대문로5가 526, 530, 531, 537 일원에 있는 메트로타워·서울로타워 부지와 인근 밀레니엄 힐튼 서울(힐튼호텔)을 연계 개발하는 사업이다.

해당 개발이 끝나면 약 2만7537㎡(8330평) 부지에 지상 39층, 연면적 약 46만㎡(13만9000평) 규모의 3개 빌딩이 들어선다. 단지는 고급 오피스, 국내 최초 6성급 호텔, 글로벌 리테일 브랜드로 구성될 예정이었다.

다만 이 사업은 브릿지론 기한이익상실(EOD)로 사업이 좌초될 위기에 놓였었다. EOD가 발생한 브릿지론 7100억원 중 만기 연장에 반대했던 선순위 자금은 4800억원이다.

그런데 대명소노그룹이 후순위로 약 700억원 투자를 확약했고, 메리츠금융그룹과 NH투자증권이 각각 3600억원, 1300억원 규모의 선순위 자금 참여를 결정하면서 공매 위기를 넘긴 것으로 보였다.

메리츠금융그룹의 경우 메리츠증권과 메리츠화재가 나눠 들어오며 9% 초중반대 금리를 받는 것으로 알려졌다. NH투자증권도 9%대 금리를 수취한다.



입찰 전 ‘EOD 해소·대주 교체’ 관건

다만 기존 선순위 대주인 KB국민은행 등 대주단이 신탁사를 통해 공매를 진행하는 방안에 합의했다. 이에 따라 해당 자산이 절차대로 공매시장에 매물로 나오게 된 것.

특히 선순위 대주 교체가 원활히 진행되면 중·후순위 대주(2300억원)도 만기 연장에 동의할 가능성이 높다는 관측이 나왔었다. 중·후순위 대주는 사업장이 공매로 넘어가면 손해를 볼 가능성이 크기 때문이다.

그러나 중·후순위 대주 중에도 브릿지론 만기 연장에 반대하는 의견이 일부 있는 것으로 전해졌다.

업계에서는 이번 공매가 단순 매각 절차를 넘어 사업 정상화의 분수령이 될 것으로 보고 있다. 이지스자산운용이 공매 이전에 EOD 해소에 성공할 경우, 사업을 지속할 여지도 남아 있어서다.

반대로 해당 조건을 충족하지 못할 경우 공매 절차가 그대로 진행되면서 사업권이 외부로 넘어갈 가능성도 배제할 수 없다. 결국 이오타 서울의 향방은 제한된 시간 내 자금 구조를 재편할 수 있느냐에 달렸다는 분석이다.

이오타 서울 공매 예정가액 및 입찰 일정 (자료=온비드)

1회차 입찰은 오는 27일(공매가 1조1196억890만원)이며, 만약 낙찰자가 없으면 이튿날인 28일 2회차 입찰(공매가 1조300억4020만원)이 실시된다. 3회차는 오는 29일(공매가 9476억3700만원), 4회차는 30일(공매가 8718억2610만원) 예정돼 있다.

해당 물건의 공매 절차가 늦춰질수록 이지스자산운용도 시간을 벌게 된다. 다만 브릿지론 만기 연장에 성공해도 사업이 무사히 완성되려면 본 프로젝트파이낸싱(PF)과 각종 인허가 절차, 시공, 임차인 유치 등 넘어야 할 산이 많다.

업계 관계자는 “이지스자산운용이 브릿지론 유치로 이오타 서울을 회생시킬 시간을 벌었지만, 근본적 재무구조 개선이 이뤄지지 않으면 공매를 피하기는 쉽지 않을 것”이라며 “지금은 사업 정상화와 매각이 동시에 열려 있으며, 대주 교체와 EOD 해소 여부가 향후 시나리오를 가를 핵심 변수”라고 말했다.