[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 광진구 자양동 복합쇼핑몰 ‘몰오브케이(Mall of K)’가 임의경매 절차를 멈추고 정상 매각 방식으로 방향을 틀었다. 경매 진행 시 저가 낙찰 가능성이 커 투자자 손실이 확대될 수 있다는 판단에서다.

이로써 이지스자산운용은 최근 상업용부동산 시장 침체 상황에서 경매 대신 정상 매각으로 가격 방어를 시도할 수 있게 됐다. 다만 정상 매각이 성사되지 않을 경우 임의경매 절차가 재개될 예정이다.



저가 낙찰 우려에 대주단과 협상 진행

8일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용이 몰오브케이를 운용하는 부동산 펀드 ‘이지스리테일부동산투자신탁194호’(이하 이지스194호)는 최근 대주단과 협의를 거쳐 몰오브케이 정상 매각을 전제로 임의경매 절차를 정지하는 내용의 대출 상환 합의서를 체결했다.

서울 광진구 자양동 '몰오브케이' 현황 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부 캡처)

몰오브케이는 서울 광진구 자양동 9-4번지에 위치한 복합쇼핑몰로, 건대CGV가 입점해 있다.

당초 해당 자산은 지난 3월 23일 임의경매 절차에 들어갈 예정이었다. 그러나 이후 매각기일이 변경됐고, 법원은 추후 정확한 기일을 다시 공고할 예정이라고 안내했다.

이지스194호 측은 임의경매가 진행될 경우 저가 낙찰로 이어져 투자자 원본 회수율이 낮아질 가능성을 우려해왔다. 이에 따라 대주단과 수차례 협의를 거쳐 정상 매각을 통한 채권 상환 방안을 추진하게 됐다.

실제로 지난 2월 2일 진행된 몰오브케이 1회차 경매 당시 최저매각가격은 643억2309만4390원이었다. 해당 경매가 유찰된 후 2회차였던 지난 3월 23일 경매에서는 최저매각가격이 514억5847만6000원으로 약 20% 낮아졌다.

이 최저가는 감정평가액(643억2309만4390원) 대비로도 20% 저렴한 금액이다. 오는 6월 15일 예정된 4회차 경매에서는 최저매각가격이 329억3342만5000원으로 1회차 금액보다 50% 수준으로 떨어진다.

몰오브케이 매각물건명세서 캡처 (자료=서울동부지방법원)

매각 불발시 임의경매 절차 재개 가능

다만 몰오브케이 정상 매각이 성사되지 않을 경우 임의경매 절차가 재개될 예정이다. 현재 자산 매각과 관련해 확정된 사항은 없다.

또한 향후 매각 진행 경과 및 시장 상황 등에 따라 이번 합의 조건의 이행 여부가 달라질 수 있다. 일정 기간 내 매각이 완료되지 않으면 이번 합의의 효력이 소멸되고, 기존 상태로 복귀해 임의경매가 다시 진행될 수 있는 것.

이 때 ‘일정 기간’이 언제까지인지는 대주단과의 상환 합의서 내용이라서 대외적으로 공개하지 않고 있다. 임의경매 절차가 재개될 경우 결과적으로 투자금 회수에 부정적 영향이 발생할 수 있다.

정상 매각이 이뤄지더라도 투자자들의 원본 회수가 제한적일 수 있다는 점도 변수다. 작년 4월 23일 공시 기준 펀드의 부채총액이 455억원으로, 자산총액 446억원을 초과하는 상태여서다. 순자산은 마이너스(-) 9억원이다.

이지스194호 측은 “펀드의 부채총액이 자산총액을 초과하는 상태”라며 “투자원본 회수가 제한적일 수 있는 점을 유의해야 한다”고 설명했다.

이로써 이지스자산운용은 최근 상업용부동산 시장 침체 상황에서 경매 대신 정상 매각으로 가격 방어를 시도할 수 있게 됐다. 핵심 상권 자산이라도 유동성 경색 국면에서는 경매 낙찰가가 기대치를 크게 밑돌 수 있는데 그 위험을 벗어난 것.

업계 관계자는 “경매 시장에서는 투자 심리가 위축돼 가격 할인이 크게 발생할 수 있다”며 “운용사 입장에서는 시간을 벌더라도 정상 매각으로 선회해 손실을 최소화하려는 전략”이라고 말했다.