[이데일리 마켓in 김성수 기자] 국내 최대 상업용 부동산 서비스 기업 젠스타메이트가 “올해 상업용부동산 시장에서 자산별 희비가 엇갈릴 것”으로 전망했다.

오피스의 경우 신규 공급 부담이 핵심 변수가 될 전망이며 물류센터는 공실 해소, 리테일은 업황 회복이 중요한 변수로 꼽혔다.

15일 젠스타메이트가 발표한 ‘2025년 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서에 따르면 올해 상업용부동산 시장은 금리 인하 기조 속에서도 자산 유형별로 차별화된 흐름을 보일 것으로 전망된다.

오피스, 호텔은 거래가격 상승이 예상되며 물류센터는 신규 공급 감소로 수급 안정화가 기대된다. 리테일은 업황 부진이 지속되며 시장이 하락세를 지속할 것으로 분석됐다.

(자료=젠스타메이트)

서울 오피스 시장의 경우 올해 이후 연간 6~7% 수준의 거래가격 상승이 예상된다. 현재 서울 오피스 평균 거래가격은 3.3㎡(평)당 2818만원 수준을 유지하고 있다. 특히 도심(CBD)과 강남권(GBD) 주요 빌딩들 거래가격은 3.3㎡당 4000만원을 상회할 것으로 전망된다.

다만 마곡, 성수 등 신규 공급 영향에 서울 오피스 공실률은 점진적으로 상승할 것으로 보인다. 내년 말 기준 8.7%, 오는 2029년까지 최소 14% 이상으로 증가할 것으로 예상된다. 임대료 상승률은 작년 약 7% 수준을 정점으로 점진적인 하락세로 전환될 전망이다.

물류 부동산 시장은 올해 신규 공급이 전년(약 129만평) 대비 절반 수준으로 감소하면서 수급이 안정화될 것으로 예상된다. 작년 3분기 기준 수도권 물류센터 공실률은 15.1%를 기록했다. 다만 신규 공급을 제외한 기존 센터들 공실률은 7.8%로 양호한 수준을 유지하고 있다.

특히 최근 2년간 국내 투자자들의 물류센터 투자가 위축된 반면 해외 투자자들 관심은 꾸준히 이어지고 있다. 해외 투자자들은 안정적 임차사가 확보된 상온 물류센터를 중심으로 선별적 투자를 진행하고 있다. 실제 지난해 해외 투자자 매입 사례로는 경기 안성 대덕 물류센터(라살중동국부펀드), 경기 부천 내동 복합 물류센터(GIC), 경기 여주 로지스허브 여주(AEW) 등이 있다.

리테일 시장의 경우 오프라인 업체 실적 부진이 이어지면서 하락세를 보일 것으로 예상된다. 실제 2021년 대형 판매시설 거래 규모는 약 6조원 정도였지만 지속적으로 하락해 지난해 3분기 기준 연간 거래액이 2000억원에 그쳤다.

젠스타메이트 관계자는 “최근 시장에 나온 판매시설 대다수가 운영이 아닌 개발, 용도 변경, 리모델링 등의 목적으로 거래됐다”며 “용도 변경이 가능한 매물이 소진되면서 지난 2023년부터는 거래량이 급감했다”고 말했다.

호텔 부문은 외국인 관광객 증가에 따른 실적 개선으로 거래 규모가 늘어났다. 올해도 상승세를 보일 것으로 예상된다.

작년 10월까지 연간 누적 외국인 입국자 수는 1373만명으로 전년 대비 약 270만명 늘어났다. 이에 따라 작년 10월 기준 서울 호텔의 평균 객실 점유율은 85.5%로 최근 6년간 최고치를 기록했다. 객실 평균 단가도 22만원으로 지속적 상승세를 보이고 있다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “올해 상업용부동산 시장은 금리 인하로 투자 심리가 점진적으로 개선되겠지만, 자산별로 희비가 엇갈릴 것”이라며 “오피스는 신규 공급 부담이, 물류센터는 공실 해소가, 리테일은 업황 회복이 각각 핵심 변수가 될 것으로 보여 개별 자산 특성 파악과 면밀한 시장 모니터링이 필요하다”고 말했다.