[이데일리 김성수 기자] 서울시내 ‘알짜배기 땅’인 성동구 성수동 삼표 레미콘공장 부지(이하 삼표부지) 개발사업이 이르면 내년 착공을 목표로 속도를 내고 있다.

최근 서울시와 민간사업자의 사전협상이 끝난 만큼 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토계획법)에 의해 지구단위계획을 결정하기 위한 행정 절차가 진행 중이다.

이후 건축위원회 심의, 인허가 등을 거쳐 이르면 내년 착공하는 것을 목표로 삼고 있다. 사업 관련 브릿지론 6400억원은 내년 10월 만기가 돌아온다.

‘지상 77층’ 업무·숙박·문화·판매시설 등 복합시설 건축

25일 서울시에 따르면 시는 삼표 부지 개발사업의 민간사업자인 SP성수PFV(에스피성수피에프브이)와 ‘삼표레미콘 부지 도시계획변경 사전협상’ 절차를 끝내고 지난 19일 민간 측에 협상 완료를 공식 통보했다.

SP성수PFV의 주주는 삼표산업(지분율 95%)과 NH투자증권(지분율 5%)이다.

삼표레미콘 부지 사전협상 추진현황 (자료=서울시)

삼표 부지는 서울 성동구 성수동1가 683번지 일대 위치하며 서울지하철 2호선 뚝섬역에서 걸어서 21분, 수인분당선 서울숲역에서 19분 걸린다. 서울숲과 한강에 둘러싸여 있는 이 곳은 지난 1977년부터 약 45년간 레미콘 공장으로 운영됐다.

다만 지난 2022년 서울시가 제시한 성수 일대 개발 비전에 따라 삼표가 공장을 자진 철거하기로 하면서 새로운 전략적 부지로 떠올랐다.

앞서 오세훈 서울시장은 지난 2023년 3월 유럽 출장에서 “삼표 부지를 비롯한 성수 일대를 한강변 글로벌 미래 업무지구로 조성하겠다”는 구상을 발표했었다.

서울시와 SP성수PFV는 사전협상에서 공공기여를 무엇으로 할지, 개발계획(안)을 어떻게 넣을지 등을 중점적으로 논의했다. 인접한 서울숲 일대에 대한 종합적 개선 방향도 폭넓게 검토했다.

이번 협상에 따라 삼표레미콘 부지에는 지하 9층~지상 77층, 2개동, 연면적 44만7913㎡ 규모 업무시설, 숙박시설, 문화·집회시설, 판매시설 등을 포함한 복합시설이 들어선다.

이를 통해 성수 일대와 연계한 글로벌 미래산업 거점을 육성한다. 이를 위해 토지 용도지역을 ‘제1종 일반주거지역’에서 ‘일반상업지역’으로 상향했다.

또한 해당 부지는 지난해 8월 민간분야 도시건축디자인 혁신 활성화를 위해 추진 중인 ‘서울시 도시건축디자인혁신 대상지’로 선정됐다. 향후 건축위원회 심의시 특별건축구역 지정을 통해 용적률을 최대 105.6%포인트(p) 범위까지 추가 완화하는 혜택도 받게 된다.

사전협상으로 확보한 6054억원 공공기여는서울숲 일대 상습 교통정체 완화를 위한 기반시설 확충(약 4424억원 상당)과 연면적 5만3,000㎡ 규모 ‘유니콘 창업허브’ 등 시설 조성에 투입할 예정이다.

건축위·인허가·착공…브릿지론 6400억, 내년 10월 만기

이번 완료된 사전협상은 향후 지구단위계획 결정 등 법정 절차를 거쳐서 더 구체화될 예정이다.

민간사업자 SP성수PFV가 국토계획법에 의해 지구단위계획을 제안한 다음 교통·환경영향평가를 받고 도시·건축 공동위원회 심의를 받은 다음 고시하는 순서다.

건축위원회 심의, 인허가 등을 거쳐 이르면 내년 착공하는 것을 목표로 삼고 있다.

성수동 삼표부지 개발사업 조감도 (세부적 건축계획(안)은 건축 인허가 등 사업추진 과정에서 변경될 수 있음) (자료=서울시)

교통영향평가 제도는 해당 사업의 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·평가하고 그와 관련된 각종 문제점을 최소화할 수 있는 교통개선대책을 마련하기 위한 평가(심의)다.

환경영향평가는 사업자가 개발사업을 시행할 때 환경에 미치는 해로운 영향을 예측·분석해서 이를 최소화하는 방안을 모색하고, 사업계획에 반영하도록 하는 제도다.

또한 도시·건축 공동위원회는 지구단위계획의 결정에 대한 사항을 심의하는 위원회다.

삼표 부지 개발사업 관련 브릿지론 6400억원은 내년 10월 14일 만기를 맞는다.

SP성수PFV는 사업을 위해 특수목적회사(SPC) 마이트성수제이차를 포함한 대주들로부터 총 6400억원을 차입하는 내용의 대출약정서를 체결했다. 공시를 보면 대주단은 신한은행 포함 221곳이다.

SP성수PFV는 이 차입금 관련 부동산담보신탁 계약을 체결했고, 대주에게 해당 사업의 우선수익권(약정액의 130%)을 담보로 제공했다. 담보신탁이란 부동산 소유자가 자신 또는 타인의 채무를 담보하기 위해 자기 소유 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁을 말한다.

또한 SP성수PFV는 대출약정에 대한 담보로 지배기업 삼표산업이 소유한 회사 보통주(지분 100%)를 제공하고 있다. 담보 물량은 SP성수PFV 보통주 1519만9800주며, 담보금액은 729억3600만원이다.

이 금액은 지난 2023년 말 기준 삼표산업의 자기자본 5578억1500만원 대비 13.08% 수준이다.