[이데일리 김성수 기자] 서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’(건대CGV)가 빠르면 올 연말 경매시장에 나올 예정이다.

몰오브케이를 운용하는 이지스자산운용 펀드가 작년 11월 대출이자를 미납함에 따라 기한이익상실(EOD)이 발생했고, 대주단이 채권 회수를 위해 유동화전문회사에 대출채권을 팔았다.

유동화전문회사는 몰오브케이 부동산을 임의경매 절차로 매각해서 수익을 실현할 계획이다.

펀드, 대출이자 미납…대주단, EOD 선언

2일 서울동부지방법원에 따르면 몰오브케이(건대CGV) 부동산은 빠르면 올해 연말에 경매가 진행된다.

서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’ 현황 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부 캡처)

몰오브케이는 서울 광진구 자양동 9-4번지에 위치한 복합쇼핑몰이다. 부동산 펀드인 이지스리테일부동산투자신탁194호(이하 이지스194호)가 이 자산을 운용했었다.

이지스194호 펀드의 만기는 지난 6월 29일이다. 하지만 ‘몰오브케이’ 자산이 경매에 나오게 되면서 펀드 만기연장을 위한 수익자 총회는 열리지 않았다.

이지스194호는 작년 11월 7일 대출이자(총 15억819만6721원)을 미납한 데 따라 채무불이행에 따른 기한이익상실(EOD) 사유가 발생했다. 또한 지난 6월 25일 도래한 대출원리금을 상환하지 못해 채무불이행 상태에 이르렀다.

이지스194호는 채무를 이행하고, 투자자들 손실을 최소화하기 위해 자산 매각을 시도함과 동시에 대주단과 협의를 진행해왔다. 그러나 고금리로 이자비용이 늘어난데다 부동산 경기 침체가 지속됐고, 건대입구 상권 현황 등으로 인해 협의가 불발됐다.

그 결과 등촌신용협동조합을 포함한 총 14곳 신협 대주단은 EOD 사유 발생일로부터 3개월 후인 지난 2월 7일 EOD를 선언했다.

이에 따라 대주단은 이지스194호에 대해 대출원리금 즉시 변제 요구(변제 지연 시 기존 금리 7.50%에 연 3.00%의 연체가산이자율을 합산한 연체이자율 적용) 및 담보권 행사(임의경매신청 등)를 할 권한이 생겼다.

대주단은 지난 4월 17일자로 대출채권 일체를 ‘엠씨유제삼차유동화전문 유한회사’(이하 엠씨유제삼차)에 양도했다.

엠씨유제삼차는 자산유동화법에 따라 설립된 부실채권 처리 목적 회사다. 통상 부실채권을 할인된 가격에 인수해서 채권을 추심하거나 담보를 처분해서 수익을 내는 전략을 활용한다.

최종 채권자인 엠씨유제삼차는 임의경매 절차로 몰오브케이 부동산을 매각함으로써 수익을 실현할 계획이다.

건대입구역 주변 상권 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부 캡처)

◇ 경매 허가 완료…내년 4월 전후로 나올 듯

서울동부지방법원은 지난 4월 21일 몰오브케이 부동산에 대한 임의경매개시 결정(채권자 등촌신용협동조합)을 내렸고, 그에 대한 등기가 완료됐다. 최초기일 예상일은 이달 이후며, 청구액은 28억8311만9059원이다.

임의경매개시 결정은 담보물권(저당권, 근저당권 등)을 가진 채권자가 채무자의 채무 불이행 시 담보 물건을 경매하기 위해 법원에 신청해서, 법원이 경매 절차를 시작하도록 허가하는 결정을 말한다.

채권자가 경매신청을 할 경우 법원은 요건을 심사하고 경매 진행에 문제가 없다고 판단하면 경매절차를 시작하겠다는 결정을 한다. 이를 ‘경매개시결정’이라고 한다.

경매개시결정의 효력이 발생하는 시점은 △채무자가 경매개시결정을 받은 시기와 △경매개시결정등기가 된 시기 중 이른 날이다. 경매개시 결정 이후 법원은 매각기일 등을 정하고, 매각 절차를 진행하게 된다.

매각기일이 정해지면 공고될 예정이다. 서울동부지방법원에 따르면 일반적으로 물건이 경매 개시 후 시장에 나오기까지 1년 정도 걸린다. 지난 4월 21일부터 1년 정도니까 내년 4월 21일 전후로 예상된다.

다만 다른 물건들이 빨리 팔리면 올해 연말에도 몰오브케이가 경매시장에 나올 수 있다.

이지스194호는 지난 6월 29일 신탁계약기간 만료로 신탁계약이 종료됐다. 이후 해당 펀드는 청산을 위한 법정신탁의 형태로 청산 목적 범위 내에서만 존속하고 있다.

이지스194호의 올해 상반기 회계감사보고서는 회계감사인으로부터 감사의견 거절을 받았다. 펀드가 보유 부동산의 매각처분 성과에 따라 자산 회수 및 부채 상환 가능 여부에 중대한 불확실성을 내포하고 있어서다.

이에 따라 회계감사인은 펀드에 발생할 수 있는 자산·부채 및 손익항목에 대한 수정 가능성을 합리적으로 추정할 수 있는 충분하고 적합한 감사증거를 확보할 수 없었다.

이지스194호 관계자는 “펀드의 신탁계약기간 만료와는 별개로, 펀드의 청산 완료 시점까지 관련 절차를 면밀히 주시하고 더 나은 조건의 매각 등 수익자 보호 방안을 강구할 것”이라며 “대출채권자 등과 협의 등을 진행하며 관련 사항은 적시에 공시함으로써 수익자 보호에 최선을 다하겠다”고 말했다.