[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강서구 이마트 가양점 부지에 지식산업센터를 개발하는 사업이 건축허가를 받았다. 시공사 현대건설은 내년 5월 착공을 준비 중이며, 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환도 그쯤 이뤄질 것으로 예상된다. 사업 관련 추가 대출받은 1160억원은 내년 11월 만기가 돌아온다.

굴토심의 등 절차 진행중…내년 5월경 착공

27일 강서구청에 따르면 서울 강서구 ‘이마트 가양점’ 부지 개발사업은 지난 15일 건축허가를 받았다. 현재는 지하 철거 및 착공을 하기 위해 굴토심의 등 관련 절차를 밟는 중이다.

‘굴토심의’란 건축물의 굴착공사 시 주변 지반 침하, 도로 함몰 등 안전사고가 발생할 수 있으므로 이를 해소하고자 계획·설계 단계에서 사전 심의를 통해 설계적정성을 검토하는 절차다.

서울 강서구 가양동 449-19번지 일대 이마트 가양점 부지 (사진=네이버맵 캡처)

이마트 가양점 개발사업은 서울 강서구 가양동 449-19번지 일원에 지식산업센터, 판매시설 및 근린생활시설을 신축하는 사업이다. 당초에는 오피스텔 등 복합시설을 지으려고 했지만 고금리와 부동산 경기 침체로 오피스텔 수요가 줄어든 데 따라 지식산업센터로 바꿨다.

현대건설이 시공을, 케이스퀘어그랜드강서피에프브이(PFV)가 시행을 맡고 있다. 시행사의 과거 명칭은 하나대체투자그랜드강서PFV다. 내년 5월 착공을 준비 중이다.

현대건설 측에서 사내 견적을 내고 있어서 정확한 공사기간이 아직 나오지 않았고, 내년 초쯤 나올 예정이다.

케이스퀘어그랜드강서PFV 주요 주주들의 보통주, 종류주를 합친 지분율을 보면 이스턴투자개발(49%)이 가장 높다. 이어 △현대건설 29.9% △코람코자산운용 15.1% △신한자산신탁 6% 순이다.

(자료=감사보고서)

이스턴투자개발은 지난 2013년 7월 설립된 시행사다. 최대 주주는 작년 말 기준 지분율 51.4%를 보유한 스카이밸류다. 우미글로벌(20.4%), 마스턴(13.2%) 등도 주주 명단에 있다.

스카이밸류 주요 주주로는 손화자씨와 케이지파트너스가 있다. 손화자씨는 이지스자산운용 최대주주(지난 3분기 보고서 기준 지분율 12.4%)이자 이지스자산운용을 설립한 고(故) 김대영 전 이사회 의장의 부인이다. 손화자씨와 케이지파트너스는 작년 말 기준 스카이밸류 지분을 각각 29%씩 보유했다.

다만 케이스퀘어그랜드강서PFV 보통주 지분율은 현대건설(75%)이 가장 높다. 이어 △이스턴투자개발 20% △코람코자산운용 5% 순이다. 코람코자산운용은 자산관리회사 역할을 맡는다.

반면 종류주 지분율은 △이스턴투자개발 68.23% △코람코자산운용 21.80% △신한자산신탁 9.98% 순으로 높다.

내년까지 대출 만기도래…현대건설 연대보증

제1종 및 제2종 종류주식은 의결권이 있으며, 이익배당을 실시하지 않는다. 또한 회사 청산시 다음 순서로 잔여재산을 현금으로 분배한다.

△제1종 종류주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △제2종 종류주식 및 보통주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △보통주식에 주식 수 별로 안분해서 잔여재산을 분배한다.

내년까지는 케이스퀘어그랜드강서PFV가 이 사업을 위해 일으킨 대출의 만기가 대거 돌아온다.

대출채권을 기초자산으로 각 특수목적회사(SPC)가 유동화증권을 발행했고, 유동화증권 발행을 통해 조달한 자금으로 케이스퀘어그랜드강서PFV에 대출을 실행하는 구조다.

각 SPC별 유동화증권 금액 및 만기는 △슈크림제일차 1000억원 유동화사채 다음달 18일, 411억원 ABCP 다음달 18일 △미메시스제십일차 680억원 ABCP 내년 2월 11일 △비욘드가양제일차 1300억원 ABCP 내년 2월 20일 △비욘드스카이제팔차 820억원 ABCP 내년 3월 17일 △비욘드스카이제십사차 4억6000만원 ABCP 내년 2월 7일, 1040억원 ABCP 내년 5월 8일 △비욘드스카이제십삼차 7억원 ABCP 내년 4월 15일, 2080억원 ABCP 내년 5월 8일 등이다.

(자료=금융투자업계)

이밖에도 비욘드스카이제십사차는 지난 8일 케이스퀘어그랜드강서PFV에 1160억원 추가대출을 실행했다. 대출채권의 만기일은 내년 11월 7일, 대출채권 유동화거래의 주관회사는 한국투자증권이다. 대출원금은 만기 일시 상환되는 조건이다.

이 유동화거래의 주요 위험요소는 기초자산인 대출채권의 신용위험이다. 일반적으로 부동산 PF사업은 해당 사업에서 발생하는 현금흐름으로 PF 상환재원을 확보하게 돼서다.

만약 사업의 진행단계, 사업성과 등에 변수가 생겨 케이스퀘어그랜드강서PFV가 채무불이행을 할 경우 유동화증권 상환 재원도 부족해질 위험이 있다. 이같은 위험을 통제하기 위해 현대건설이 연대보증을 서고 있다.

내년 5월경 착공이 진행될 경우 본PF 전환도 이뤄질 것으로 예상된다.