[이데일리 김성수 기자] 올해 상반기 서울 오피스 거래규모가 10조원을 돌파했다.

28일 국내 최대 상업용부동산 종합 서비스기업 젠스타메이트 리서치센터가 발표한 ‘2025년 2분기 오피스 마켓 리포트’에 따르면 올해 상반기 서울 오피스 거래규모는 총 10조1536억원(분당 포함 시 10조3706억원)으로 집계됐다.

이는 지난해 연간 거래규모의 약 76%에 육박하는 수치다.

서울 오피스 거래규모 추이 (자료=젠스타메이트 리서치센터 ‘2025년 2분기 오피스 마켓 리포트’)

올해 2분기 단일 거래규모는 5조3554억원에 이르렀다. 이는 회사가 지난 2000년부터 데이터를 집계한 이후 역대 두 번째로 큰 규모다. 전 분기 대비로는 5572억원(12%) 증가, 전년 동기 대비로는 4조2852억원(400%) 증가한 수치다.

특히 강남권역(GBD)는 2조 4,854억 원으로 분기 기준 역대 최대 거래규모를 달성했다. 강남N타워는 가상자산 거래소 빗썸이 3.3㎡(평)당 4400만원, 총 6805억원에 사옥 목적으로 매입했다.

SI타워의 경우 이지스자산운용이 KB자산운용으로부터 평당 4480만원, 총 8971억 원에 인수해 고가 거래를 이끌었다.

서울 강남권역(GBD) 오피스 거래사례 (자료=젠스타메이트 리서치센터 ‘2025년 2분기 오피스 마켓 리포트’)

도심권역(CBD)도 거래규모가 2조4102억원으로 강남권역과 비슷한 수준이었다. KDB생명타워, CJ제일제당센터, 수송스퀘어, 크레센도 등 코어 자산 거래가 집중돼서 전체 거래규모의 90% 이상이 1만평 이상의 대형 자산에서 발생했다.

서울 오피스 임대시장은 전체 공실률이 전 분기 대비 0.5%p 오른 6.8%로 집계됐다. 기타 권역 신축 공급의 영향이다.

다만 권역별로는 상반된 흐름이 나타났다. 여의도권역(YBD) 공실률은 전 분기 대비 1.3%p 하락한 2.2%로 전 권역 중 가장 낮았다.

반면 CBD는 INNO88타워, 케이트윈타워 등 신축 건물이 공급되면서 공실률이 0.9%p 상승한 5.1%를 기록했다. GBD는 센터필드 이스트, 아이콘삼성 등 초대형 오피스의 공실이 해소되며 공실률이 3.9%로 전 분기와 비슷한 수준을 유지했다.

이밖의 권역은 신규 공급 여파로 공실률이 14.9%로 크게 상승했다. 분당권역(BBD)은 일부 대형 입주사의 퇴거로 공실률이 3.2%까지 상승했다.

임대료는 전 권역에서 소폭 상승했다. 올해 2분기 기준 CBD 평균 3.3㎡당 임대료는 11만3000원, GBD는 11만2700원으로 전 분기 대비 각각 1.1%, 1.2% 상승했다.

서울 오피스 임대시장 상황 (자료=젠스타메이트 리서치센터 ‘2025년 2분기 오피스 마켓 리포트’)

특히 CBD에서는 시그니쳐타워, 크리스탈스퀘어 등 초·중대형 오피스에서 임대료가 인상됐다. GBD에서는 포스코센터, 코레이트타워 등 프라임급 자산이 권역 평균을 끌어올렸다.

YBD는 대형 오피스 임대료 상승 영향으로 보증금과 임대료 모두 전 분기와 유사한 수준을 유지했다. 이밖의 권역은 일부 대형 건물 임대료가 하락했으나 초소형 자산의 임대료가 올라 평균 수준을 유지한 것으로 나타났다.

올해 2분기에는 금융·보험업과 정보통신업을 중심으로 임차인 이전도 활발히 이뤄졌다. 금융·보험업의 임차인 이동 비율은 전 분기 대비 6%p 상승했다. 특히 YBD의 원센티널에 현대차증권, 미래에셋생명, 우리투자증권 등 금융·보험업종 대형 임차사들이 입주하면서 공실률이 개선됐다.

올해 하반기 오피스 시장은 주요 자산의 거래가 예정돼 있다. 다만 입찰 진행 단계에 머문 매물이 많은 만큼 거래 속도는 다소 조정될 것으로 예상된다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “올 하반기에는 NC타워1, 남산N타워 등 거래가 마무리될 예정”이라면서도 “다만 대부분 자산이 입찰 단계에 있어 실제 거래 완료까지는 상당한 시간이 소요될 것”이라고 말했다.

이에 따라 “하반기 거래규모는 상반기 대비 다소 감소해 연간 거래규모가 총 16조~17조원 수준에서 마무리될 가능성이 높다”고 전망했다.