[이데일리 김성수 기자] 부동산 디벨로퍼 신영이 고가 임대아파트 ‘브라이튼 여의도’ 관련 대출 500억원을 상환했다. 신영이 ‘브라이튼 여의도’ 개발사업을 청산할 때 받을 배당이익을 담보로 받은 대출이다.

브라이튼 여의도는 기존 임차인을 대상으로 양도전환 접수를 받고 있어서 사실상 후분양을 진행해왔다. 지난 2019년 선분양 추진 당시 분양가보다 양도전환 가격이 크게 오른데다, 매년 3~5% 추가 상승하는 만큼 개발이익이 상당할 것으로 예상된다.

‘브라이튼 여의도’ (사진=김성수 기자)

◇ 사업장 청산 후 배당이익 담보…신영, PFV 지분 100%

20일 금융투자업계에 따르면 시행사 신영은 브라이튼 여의도 개발사업을 끝내고 청산할 때 받을 배당이익을 담보로 받은 대출 500억원의 상환을 마친 상태다. 이 대출금의 만기는 다음달 2일인데 만기 전에 상환한 것.

브라이튼 여의도는 서울 영등포구 여의도동 31번지 일원(옛 여의도 MBC 부지)에 지하 6층~지상 49층 규모 랜드마크 복합단지를 짓는 사업이다. 오피스 1개동, 공동주택(아파트) 454가구, 오피스텔 849실, 상업시설 4개동 등으로 구성된다.

오피스텔은 지난 2019년에 분양 완료됐다. 아파트는 지하 6층~지상 49층, 전용면적 84~132㎡, 총 454가구로 구성됐다. 전용면적별 물량은 △84㎡ 91가구 △101㎡ 91가구 △113㎡ 181가구 △132㎡ 91가구다.

아파트는 지난 2023년 4월 21일 견본주택을 열고 계약에 돌입했다. 단기 민간임대주택으로 4년 이후 분양 전환하는 구조다. 입주는 지난 2023년 10월 시작됐다.

전세 계약 형태의 임차 보증금은 전용 3.3㎡당 약 5300만원으로 책정됐었다. 임차인 모집 후 작년 9월부터 잔여 공실 가구를 매매로 판매 개시(양도전환)해 전체 계약률은 현재 약 97%다.

아파트 총 454가구 중 △임대 213가구 △양도전환 227가구 △잔여 14가구로 각각 집계돼서다.

시행사는 신영브라이튼여의도(구 여의도엠비씨부지복합개발피에프브이(PFV))며, 신영이 보통주 지분 100%를 보유하고 있다.

이전에는 신영이 보통주·우선주를 포함해서 여의도엠비씨부지복합개발PFV 지분 85%를 보유하고 GS건설, NH투자증권이 각각 보통주 10%, 5%를 보유했었다. 다만 작년 10월 2일 신영의 지분율이 늘어나면서 현재 GS건설, NH투자증권은 보유 지분이 없어졌다.

이 사업장은 PF 상환 부담이 없다. PF 잔액 4000여억원이 지난 2023년 4월 차환발행 됐고, 계약률이 50%를 넘어서서 이미 엑시트 분양률(28%)을 넘어섰기 때문이다.

‘엑시트 분양률’은 아파트나 오피스텔 등 건축물을 지을 때 PF에서 사용하는 용어로 ‘실제 대출금을 상환할 수 있는 손익분기점 분양률’을 뜻한다.

신영브라이튼여의도 감사보고서를 보면 농협중앙회 등으로부터 빌린 PF 관련 단기차입금 1305억원(연 이자율 5.0~5.25%)은 이미 전액 상환 완료됐다.

‘브라이튼 여의도’ 사업 구조 (자료=신영)

◇ 양도전환가, 3.3㎡당 1억대…전용 132㎡ 약 66억 손바뀜

업계에서는 신영이 브라이튼 여의도로 천문학적 이익을 벌어들일 것으로 보고 있다. 신영이 지난 2019년 선분양 추진 당시 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 밑돌았던 것과 비교하면 현재 양도전환가(분양가)가 2배 이상으로 높아져서다.

브라이튼 여의도는 기존 임차인을 대상으로 양도전환 접수를 받고 있다. 사실상 후분양을 진행 중인 셈이다.

임대 후 양도로 전환할 수 있는 가격(분양가)은 작년 5월까지는 공급면적 3.3㎡당 약 8950만원이었다. 작년 6~12월까지는 공급 3.3㎡당 9300만원으로 올랐다.

지난 2월 14일에는 전용면적 135㎡(약 40.8평, 16층)가 52억2600만원에 거래됐다. 지난 6월 10일에는 전용 132㎡(43층)가 65억8500만원에 손바뀜했다.

신영 측에 따르면 양도전환 가격은 매년 3~5% 상승한다. 이에 따라 현재 양도전환 가격은 공급 3.3㎡당 1억600만원으로 오른 상태다.

이 아파트는 민간 임대주택으로 민간임대특별법 적용을 받는데, 분양가 산정이나 분양시기에 대한 규정이 없다. 따라서 시행사가 자체적으로 가격과 시기를 정한다.

신영브라이튼여의도 감사보고서를 보면 브라이튼 여의도 사업장의 총 분양수익(예상)액은 작년 말 기준 5091억6392만원이다.

지난 2022년 말 기준으로는 1조4675억원이었지만, 2023년 중 공동주택과 판매시설을 임대 개시함에 따라 총 분양수익액에서 제외해서 금액이 줄어들었다.

2023년 말 임대 목적으로 보유하는 공동주택과 판매시설은 유형자산(작년 말 기준 5055억297만원)으로 분류돼 있으며, 작년 중 매각이 완료된 건은 완성건물매출(5747억2398만원)로 인식하고 있다.

누적분양수익(5083억3976만원)에서 누적분양원가(5297억7020만원)를 뺀 누적분양손익은 (-)214억3044만원으로 집계됐다. 분양미수금은 없다.