[이데일리 지영의 박정수 기자] 미래에셋자산운용이 끝내 여의도 국제금융센터(IFC) 선순위 대출 금리를 5%대로 올려잡았다. 후순위 투자자에게 돌아갈 이익을 떼어 선순위에 고금리를 얹어주면서 대출 모집은 마무리 수순을 밟고 있다. 3분기 내 자금조달을 마무리할 수 있을지 여부는 지분(에쿼티) 투자 모집에 좌우될 것으로 보인다. 미래에셋 측은 에쿼티 투자 구조를 투자자 수요에 맞춰 재조정하며 딜 성사에 총력을 기울이는 상태다.

18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋자산운용은 최근 IFC 인수에 투입될 선순위 대출금리를 5.25%로 상향 조정했다. 기준금리 상승이 지속되면서 시장에 5~6% 금리를 얹어주는 채권이 쏟아져 나오는 상황. 미래에셋은 IFC가 우량 건물이라는 점을 내세워 한동안 4% 후반의 금리로 영업에 집중해왔으나 자금 모집이 녹록지 않았다. 끝내 기관 투자자들의 눈높이에 맞춰 타협점을 찾은 것으로 보인다.

금리를 5%대로 올려잡으면서 총 인수대금 4조1000억원 중 2조1000억원의 대출 자금은 모집 마무리 단계로 접어들었다. 상향 조정한 금리 제안을 받은 국내 기관 투자자들이 투자를 유력하게 검토하는 상태다.

한 기관 투자자는 “해외 물건을 보기는 쉽지 않은 시기라 그래도 국내 대체투자건 중에서는 IFC를 검토할 만 했다”며 “5%대로 올려주겠다고 하니 선순위 대출은 들어갈 만 해서 유력하게 검토 중”이라고 말했다.

서울 영등포구 여의도동에 위치한 IFC몰. (사진= IFC)

인수 최종 성사는 에쿼티 투자자 모집이 좌우할 것으로 보인다. IFC 자금조달 구조는 선순위 대출과 메자닌, 보통주 트랜치로 구성돼 있다. 선순위 대출 금리를 올리면서 후순위에 돌아갈 수익은 더 줄어든 상태다. 선순위 대출 만기가 도래해 IFC 재매각을 추진할 때까지 매입가 대비 몸값이 크게 오르지 않으면 후순위 투자자들은 별다른 투자 차익을 건질 수 없게 된다. 최근 부동산 시장 경기가 하강 국면으로 접어들고 투자심리가 얼어붙는 점은 IFC 지분 투자에 부담요인이 아닐 수 없다.

아직 에쿼티 투자자 모집에 고전 중인 미래에셋은 기관 투자자들의 요구에 따라 투자 비율을 개편할 예정이다. 기존에는 메자닌과 보통주를 혼합 구성해 제시했으나 분리해서 수요에 따라 매칭하는 전략으로 변경한 것으로 파악됐다.

업계에서는 IFC 지분투자를 보는 시각이 판이하게 갈린다.

한 IB업계 고위 관계자는 “아무리 구조를 바꿔서 제시한다 해도 투자할 생각이 없다”며 “미래에셋이 보통주를 많이 가져가고 중순위를 판다고 해도 선순위 금리가 과하게 높기 때문에 후순위는 이미 손실을 확정한 것 같은 효과”라고 지적했다.

이어 “이런 중심 오피스는 사두면 장기적으로 오른다고 볼 수 있지만, 굳이 들어가서 버틸만한 조건이 아니다”라며 “특히 IFC는 오피스로만 구성된 것도 아니고 호텔과 쇼핑몰까지 있어서 더 우려가 되는 물건”이라고 덧붙였다.

또 다른 증권업계 고위 관계자는 “그래도 그동안의 오피스 가격 상승세를 감안하면 투자를 고려할만한 측면이 있다. 코어 부동산은 평가이익이 6~7%는 나온다”며 “지금은 부동산 시장 하강기인 게 리스크 요인처럼 보이긴 하지만 IFC가 향후 3~4년 뒤까지 1조 오르는 게 어렵지는 않을 것”이라고 봤다.

이와 관련 미래에셋자산운용 관계자는 “대출 모집 금리는 시장에 알려진 수준처럼 높게 책정되진 않았다”며 “에쿼티 모집도 순조롭게 마무리 되고 있다”는 입장을 내놨다.