[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 오피스 시장의 불확실성이 높아지고 있다. 금융업 중심 이전·확장 수요가 공실 해소를 이끌면서 올해 1분기 임대차시장이 전반적으로 안정됐지만, 대규모 신규 공급과 투자시장 위축 부담이 동시에 커지고 있다.

경기 둔화 속 업종·자산별 수요 차별화가 심화되면서 시장 불확실성이 높아질 것으로 보인다.



1분기 공실률 3.1%…금융 수요에 소폭 하락

1일 부동산 서비스 및 투자관리 회사 컬리어스코리아에 따르면 올해 1분기 서울 오피스 공실률은 3.1%로 전분기 대비 0.2%포인트(p) 하락했다. 금융업종을 중심으로 이전 및 확장 수요가 이어지며 공실 해소를 이끌었다.

올해 1분기 서울 오피스 권역별 평균 임대료 및 공실률 (자료=컬리어스코리아)

특히 도심권역(CBD) A급 오피스 시장은 공실률이 0.3%p 하락하며 안정적 흐름을 이어갔다. 신축 오피스 ‘타워107’이 TKG휴켐스, 자이S&D, 서스틴베스트, 한국닌텐도 등 주요 기업 입주를 빠르게 유치하며 준공 1년 만에 공실률을 10% 미만으로 낮췄다.

전문 서비스 및 공공기업의 확장 수요도 눈에 띄었다. 그랑서울 타워1과 서울스퀘어에서는 각각 법무법인 세종과 한국토지주택공사(LH)의 신설 조직이 1개 층씩 신규로 입주 완료했다.

트윈트리타워 A동에도 공공기관인 문화체육관광부 산하 신설 조직이 새롭게 자리를 잡았다.

임대료는 상승세를 지속했다. 올해 1분기 서울 오피스 평균 임대료는 ㎡당 3만9699원으로 전분기 대비 1.5% 상승했다. CBD는 2.1% 오르며 전체 상승을 견인했다.

다만 임대료 부담이 커지면서 동일 권역 내에서 면적을 줄이거나 조건이 더 나은 건물로 이동하는 사례도 늘고 있다. 예컨대 2차전지 및 석유·화학 분야 일부 제조업체들은 임차 면적을 줄이는 움직임도 있었다.

권역별로는 양극화 현상이 뚜렷해졌다. 강남권역(GBD)은 공실률 1.8% 수준을 유지하며 견조한 수요를 보였지만, B급 자산이나 외곽 지역은 공실이 증가하는 흐름이 나타났다.

여의도권역(YBD)은 화재보험협회빌딩 재건축에 따른 이전 수요가 유입되며 공실률이 2.5%로 전분기 대비 0.2%p 하락했다.



2분기 36만㎡ 공급 예정…공실률 반등 우려

공급 측면에서는 성수동 중심의 신규 공급이 두드러졌다. 올해 1분기 신규 공급은 약 6만6000㎡로, 이 중 80% 가까이가 성수동에 집중됐다.

문제는 향후 공급이다. 올해 2분기에는 서울 종로구 공평동 ‘G1 서울’과 ‘르네스퀘어’ 등 약 36만㎡ 규모의 대형 오피스가 공급될 예정이다.

서울 오피스 공급규모 추이 (자료=컬리어스코리아)

올해 1분기 신규 공급량(약 6만6000㎡)과 비교하면 공급량이 5배 이상으로 폭증하는 것이다. 이에 따라 단기적으로 공실률이 다시 상승할 가능성이 제기된다.

투자 시장은 위축세가 뚜렷하다. 올해 1분기 서울 및 분당 오피스 거래 규모는 약 3조3000억원으로, 직전 분기 대비 절반 수준에 그쳤다.

권역별로는 CBD에서 서울스퀘어, 에티버스타워, K파이낸스타워 등의 거래가 집중되며 전체 거래금액의 약 56%를 차지했다. 반면 나머지 권역은 거래금액이 1조원을 밑돌았다.

올해 1분기 서울 오피스 권역별 투자 규모 (자료=컬리어스코리아)

A급 자산의 거래는 CBD와 분당을 중심으로 이뤄졌다. 반면 ‘FN타워 잠실’(구 삼성생명 잠실빌딩), ‘케이스퀘어 강남Ⅱ’ 등 B급 자산의 매매는 GBD, YBD 및 기타 권역에 집중된 양상을 보였다.

컬리어스 관계자는 “경기 불확실성 속 입주사별 업종 및 자산 등급에 따른 임대차 수요 양극화가 심화되고 있다”며 “대규모 공급과 투자 위축이 맞물리며 시장 불확실성이 커질 것”이라고 말했다.

이어 “단기적으로는 공실 반등 가능성, 중장기적으로는 거래 위축이 주요 변수로 작용할 것”이라고 덧붙였다.