[이데일리 김성수 기자] 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’이 빨라야 올 연말 확정될 것으로 예상돼 여의도에 땅·건물을 산 시행사들 속이 타고 있다. 지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있어서다.

계획이 확정되는 시점이 늦어질수록 대기기간도 길어질 수밖에 없다. 작년에 금리가 급격히 올라 이자부담이 커진 것도 부담이다. ‘시간’이 곧 ‘돈’인 시행사들로서는 이자비용은 늘어난 반면 투자금 회수기간은 길어져 손해가 크다.

HMG가 매입한 여의도동 61-1번지 일대 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)

◇ 시행사들, 계획 확정 안 돼 개발도 못하고 대기중

19일 금융투자업계 및 서울시에 따르면 시는 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’이 확정 및 결정고시 되려면 일러도 올 연말이나 돼야 할 것으로 예상한다. 서울시는 작년부터 영등포구청 및 서울시내 유관 부서와 협의를 진행하면서 지구단위계획안을 보완하고 있다.

지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획을 말한다. 여의도 금융중심 지구단위계획은 국제금융허브로서 여의도의 경쟁력을 강화하는 게 목적이다. 서울 영등포구 여의도동 27번지 일대(약 1.3㎢)를 포함한 동(東)여의도 전 지역의 토지 용도지역, 용적률, 건축물 높이, 배치, 건축적 문제 등을 종합적으로 검토한다.

서울시는 해당 계획 수립을 위한 용역을 지난 2019년 발주했다. 용역은 작년 3월 끝났지만 영등포구청, 서울시 등 유관 기관 및 부서가 협의해서 용역을 보완하는 작업을 진행 중이다.

서울시 관계자는 “지구단위계획에 포함된 면적이 총 112만㎡로 넓은데다, 그 모든 부지의 건축적 문제들을 종합 검토하기 때문에 시간이 걸린다”며 “내부 인사이동으로 업무가 이관돼서 속도가 더 지연된 측면도 있지만, 최선을 다해서 진행하고 있다”고 말했다.

이로 인해 시행사들의 기다림도 길어지고 있다. 여의도 지구단위계획이 확정돼야 토지 개발방향을 정할 수 있어서다. 여의도에 수천억원짜리 땅이나 건물을 보유한 업체는 엠디엠(MDM) 자회사 엠디엠플러스, 마스턴투자운용, HMG, 신영 등이다. 이 중 엠디엠플러스, 마스턴투자운용은 각각 작년 10월, 작년 11월에 하이엔드(고급) 오피스텔을 분양했다.

오피스텔명은 각각 ‘여의도 아크로 더원’과 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’이다. 여의도 아크로 더원은 여의도동 25-11번지 일대(옛 유수홀딩스 빌딩), 앙사나 레지던스 여의도 서울은 여의도동 23-4번지 일대(옛 NH투자증권 여의도 사옥)에 들어선다.

HMG는 지난 2021년 7월 여의도동 61-1번지 일대에 있는 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 이후 1년여 지난 작년 8월경 매도자를 물색했지만 거래가 성사되지 않았고, 아직도 보유하고 있다.

신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이다. 신영이 직접 건물을 산 것은 아니고, 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자한 형태다. 배당수익이 낮은 대신 매각차익을 기대할 수 있는 보통주에 투자했다. 해당 건물의 임대차계약 기간은 내년 7월까지로 연장됐다.

신영이 투자한 여의도동 25-1번지 일대 메리츠화재 여의도 사옥 (사진=네이버 지도 캡처)

◇ 자금묶인 시행사들…“고금리에 이자부담 커진다”

시행사 및 자산운용사가 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도에는 금융회사들이 몰려있어서 직주근접을 원하는 직장인 수요가 많다. 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’는 지난 2019년 3.3㎡당 4000만원에 분양했는데 인기를 끌었다.

또한 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다.

현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 도시계획 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다.

하지만 여의도 지구단위계획이 확정되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않을 경우 각종 규제를 받을 수 있어서다. 시행사들이 여의도 지구단위계획이 확정될 때까지 기다려야 하는 이유다.

특히 HMG가 매입한 순복음교회 땅은 층수 제한이 있어서 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)이다. 이를 준주거지역으로 상향하면 주거시설 뿐 아니라 업무·상업시설도 건축할 수 있고 더 높은 층수의 건물을 지을 수 있다.

또한 바로 옆 한국토지주택공사(LH) 부지(여의도동 61-2번지)에 공공임대주택이 건설될 예정이다. 게다가 인근에 63빌딩과 최고 40층 ‘여의도 금호 리첸시아’가 있어서 저층 건물을 지으면 시야가 막힐 수 있다.

다만 작년에 금리가 급격히 올라 이자부담이 커지다보니, 시행사들은 여의도 지구단위계획 확정을 무한정 기다리는 것을 힘들어하고 있다. 시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커진다.

한 시행사 관계자는 “지구단위계획이 너무 늦게 나오면 상품 개발할 시간이 촉박할까봐 걱정된다”며 “부동산 경기도 불과 몇 달 새 급격히 변해버린데다, 금리도 크게 올라버려서 기존 지구단위계획에 따라 개발을 진행해야 할지 고민된다”고 말했다.