[이데일리 마켓in 이건엄 기자] 해외 부동산 리츠(REITs)가 당장의 사채 만기와 담보인정비율(LTV) 위반에 따른 자금동결(캐시트랩) 부담을 해소하기 위해 핵심 우량 자산 매각과 ‘생존형 유상증자’라는 고육지책에 나서면서 자본시장의 우려가 커지고 있다. 급한 불은 끌 수 있지만 리츠의 본원적 경쟁력인 안정적 배당 기반이 무너지며 사실상 부실 자산만 남는 ‘배드뱅크(Bad Bank)’로 전락해 주주들의 피해만 가중되고 있다는 지적이다.

벨기에 파이낸스 타워 [사진=제이알글로벌리츠]

28일 금융투자업계에 따르면 회생신청에 돌입한 제이알글로벌리츠 등 주요 해외 리츠들이 차입금 상환을 위해 포트폴리오 내 핵심 자산 매각을 추진 중이다. 문제는 임대 수익이 안정적이고 매각이 용이한 우량 자산부터 빠져나가면 리츠 내부에는 공실 부담이 크고 수익성이 낮은 열위 자산만 남게 된다는 점이다.

리츠는 본래 복수의 우량 부동산을 묶어 안정적인 임대 수익을 투자자에게 배당하는 구조인다. 만약 수익을 떠받치는 핵심 자산이 빠져나가면 배당 재원 자체가 쪼그라들 수밖에 없다. 결국 우량 자산이 빠져나간 껍데기만 남는 악순환에 고착화될 가능성이 크다.

자산 매각마저 여의치 않은 곳들은 빚을 갚기 위해 대규모 유상증자 카드를 꺼내 들고 있다. 신규 우량 자산 편입을 위한 ‘성장형 증자’가 아닌 차환 이자와 파생상품 정산금을 막기 위한 땜질식 처방이다.

현금이 급박한 리츠들이 대폭 할인된 가격에 신주를 쏟아내면 기존 주주들의 주당 순자산가치(NAV)는 기계적으로 하락한다. 유상증자로 발행 주식 수는 급증하는 반면 확보된 자금은 채무 상환에 소진돼 수익 기반은 오히려 줄어드는 구조다. 주식을 늘려 돈을 마련했지만 그 돈이 투자가 아닌 빚 갚기에 사라지면서, 1주당 돌아오는 배당금은 줄고 주가는 더 떨어지는 악순환이 반복되는 셈이다.

이 과정에서 채권자와 주주 간의 이해 상충 갈등도 격화되고 있다. 우량 자산 매각과 유상증자로 확보된 자금은 신규 투자나 주주 배당이 아닌 채무 상환에 우선 투입된다. 부동산 담보대출을 제공한 채권자는 원리금을 보전받는 반면, 지분 투자자인 주주는 미래 수익 기반 상실과 주식 가치 희석이라는 이중고를 고스란히 떠안게 되는 구조다. 특히 공모 리츠의 경우 소액 개인 투자자 비중이 높아 피해가 일반 투자자에게 집중된다는 점에서 문제의 심각성이 더하다.

업계에서는 이러한 구조적 모순을 해결하기 위해 리츠의 근본적인 체질 개선이 시급하다고 입을 모은다. 초장기 해외 부동산 자산을 1~2년짜리 단기 사채로 지탱하는 구조를 탈피하기 위해 자산과 부채의 만기를 일치시키는 ‘듀레이션 매칭’ 강화가 필수적이라는 설명이다.

장기간에 걸쳐 임대 수익을 창출하는 부동산 자산을 단기 차입으로 조달하면, 금리가 오를 때마다 차환 부담이 눈덩이처럼 불어나는 구조적 취약성을 피할 수 없기 때문이다. 무리한 레버리지 의존도를 낮추고, 재무약정 위반 가능성 등을 선제적이고 투명하게 공시해 시장의 예측 가능성을 높여야 한다는 목소리도 높다.

한 투자은행(IB) 업계 관계자는 “우량 자산을 먼저 매각해 급박한 차입금을 갚는 방식은 당장의 부도는 막을 수 있겠지만, 결국 리츠의 존재 이유인 ‘안정적 배당 기반’을 스스로 허무는 자충수”라며 “시장에서 안 팔리는 공실률 높고 수익성 낮은 열위 자산만 덩그러니 남게 되면, 사실상 부실 자산 처리장인 배드뱅크로 전락해 주주들의 손실은 눈덩이처럼 불어날 수밖에 없다”고 말했다.