[이데일리 마켓in 김연지 기자] “한국 임대주택은 이제 기관 자본의 시장으로 가고 있다.”

마이크 세일즈 누빈리얼에셋 대표는 최근 이데일리와 만나 한국 임대주택 시장을 이같이 평가했다. 작년에도 한국을 찾았던 세일즈 대표는 당시 전세에서 월세로의 전환이 기관투자가의 임대주택 시장 진입을 촉진할 것으로 내다봤다. 1년이 지난 지금, 당시 전망은 현실로 이어지고 있다. 글로벌 운용사들이 물류와 데이터센터를 넘어 임대주택 등 리빙 섹터로 투자 범위를 넓히면서 기관 자본의 유입도 본격화하는 모습이다.

[이데일리 이영훈 기자] 마이크 세일즈 누빈리얼에셋 대표가 이데일리와의 인터뷰에서 한국의 부동산 기관투자에 대해 논하고 있다.

연 7~10% 수익 가능…관건은 규모화

누빈리얼에셋은 글로벌 자산운용사 누빈의 실물자산 투자 부문으로, 부동산과 인프라 등 다양한 실물자산에 투자하고 있다. 우리나라에선 지난 2019년 남양주 물류센터를 시작으로 의왕과 일산에서 물류 자산을 확보했고, 2024년에는 서울 정동빌딩을 약 3500억원에 인수했다. 올해는 위브리빙과 손잡고 서울 중구에 62실 규모 임대주택 개발에 나서며 국내 첫 리빙 섹터 투자도 단행했다.

세일즈 대표는 현재 서울의 자산가격과 임대료 수준을 감안하더라도 기관투자가가 기대하는 수익률을 낼 수 있다고 봤다. 안정적인 임대수익을 추구하는 코어(Core) 투자라면 연 7~10% 수준의 수익률을 기대할 수 있다는 설명이다. 다만 개발이나 대규모 리모델링 등을 통해 수익률을 끌어올리는 밸류애드 전략의 경우 그만큼 추가적인 위험을 감수해야 한다고 덧붙였다.

수익률을 높이는 데 가장 큰 제약으로는 규제를 꼽았다. 한국은 임대료 상승폭이 제한돼 있어 수급이 타이트해지더라도 미국이나 일본처럼 임대료 상승분을 수익으로 연결하기 쉽지 않다는 것이다. 반면 외국인과 유학생 유입, 높은 주택 구입 부담에 따른 임차 수요 증가 등 수요 측 펀더멘털은 견조하다고 평가했다.

세일즈 대표는 “한국 임대주택 투자의 성패는 수요 자체보다는 얼마나 빠르게 규모를 확보하느냐에 달려 있다”며 “개인이 보유한 소규모 자산이 시장의 상당 부분을 차지하는 만큼 기관투자가가 원하는 수준의 포트폴리오를 단기간에 구축하기 쉽지 않기 때문”이라고 말했다. 그는 이어 “임대주택 시장을 뒷받침하는 모멘텀은 충분하다”며 “관건은 규모를 만드는 것”이라고 말했다.

규모가 커질수록 운영 효율도 높일 수 있다는 것이 세일즈 대표의 설명이다. 임차인 모집과 관리, 가격 책정 등을 하나의 플랫폼에서 처리하면 비용을 낮추고 순영업소득(NOI)을 안정적으로 끌어올릴 수 있기 때문이다. 누빈이 위브리빙과 조인트벤처(JV)를 설립해 한국 임대주택 시장에 진출한 것도 이런 판단에서다.

세일즈 대표는 “중요한 것은 적절한 운영 파트너를 확보하고 이해관계를 맞추는 것”이라며 “해당 사업 모델이 장기적으로 확장 가능한지도 확인해야 한다”고 말했다.

이 같은 규모화 경쟁이 본격화하면 시장 참여자도 자연스럽게 압축될 것으로 예상했다. 유럽 역시 임대주택 시장의 기관화 초기에는 기관투자가와 부동산회사, 운영 플랫폼이 잇따라 시장에 뛰어들었지만 이후 자산 규모와 운영 역량, 기관 자본의 지원, 자금조달 경쟁력을 갖춘 사업자들을 중심으로 재편됐다. 세일즈 대표는 한국도 장기적으로는 이와 비슷한 과정을 밟을 가능성이 높다고 내다봤다.

아시아 펀드레이징 시동…韓 리빙·물류 투자 확대

누빈리얼에셋은 현재 한국을 비롯한 아시아 투자를 확대하기 위해 펀드레이징에 나서고 있다. 아시아태평양 부동산 시장이 지난해 하반기부터 거래 회복세를 보이면서 신규 자금을 투입할 여건도 개선되고 있다는 판단에 따른 것으로 보인다. 누빈에 따르면 지난해 하반기 아시아태평양 지역 부동산 투자 규모는 상반기보다 36% 증가했으며, 특히 한국과 호주에서는 30~40% 수준의 증가세가 나타났다.

다만 세일즈 대표는 이 같은 회복세가 단기간에 가파른 투자 확대로 이어질 것으로 보지는 않았다. 금리와 인플레이션을 둘러싼 불확실성이 다시 커지면서 매수자와 매도자 간 가격 눈높이 차이가 확대될 가능성이 있다는 점에서다. 이에 누빈은 시장 전반에 자금을 풀기보다 임대 수요와 현금흐름이 뒷받침되는 자산을 선별한다는 방침이다.

그런 가운데 누빈은 한국에서 임대주택과 물류를 주요 투자처로 보고 있다. 세일즈 대표는 “라스트마일 물류는 물론 적절한 가격과 조건의 자산이 나온다면 오피스 투자도 검토할 수 있다”며 “자산군 자체보다 장기적으로 임대료 성장과 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는지가 투자 판단의 핵심”이라고 말했다.

특히 위브리빙과의 첫 투자가 성과를 낼 경우 한국 리빙 섹터에 투입되는 자본 규모를 더 키울 수 있다는 것이 누빈 측 입장이다. 일정 수준의 자산 규모와 목표 수익률을 확보할 수 있다는 점이 확인되면 기존 아시아퍼시픽 전략을 통한 후속 투자뿐 아니라 별도관리계정(SMA) 등을 활용해 한국 임대주택에 추가 기관 자금을 유치하는 방안도 검토할 수 있다는 설명이다.

다만 세일즈 대표는 기관투자가가 장기간 자본을 투입할 수 있는 제도적 환경이 뒷받침돼야 한다고 인터뷰 내내 강조했다. 주거시장에 대한 정부의 관리 필요성은 인정하면서도 임대료 성장과 자산가치 상승을 통해 적정 수익을 확보할 여지는 남아 있어야 한다는 설명이다. 쉽게 말해 기관투자가가 지속적으로 투자할 만한 수익을 낼 수 있는 환경이 조성돼야 장기 자본도 들어올 수 있다는 것이다.

기관 자본의 임대주택 시장 진입을 둘러싼 부정적 인식에 대해서도 선을 그었다. 기관투자가의 참여가 늘면 주거가 지나치게 금융상품화되거나 임대료 상승을 부추길 수 있다는 우려가 있지만, 미국과 일본 등에서는 기관 자본이 주요 시장 참여자로 자리 잡은 뒤에도 임대주택 시장이 효율적으로 운영되고 있다는 게 세일즈 대표의 설명이다. 따라서 기관화 자체를 경계하기보다 시장 안정과 투자 수익성이 함께 작동할 수 있는 제도적 틀을 만드는 것에 방점이 찍힌다.

누빈리얼에셋은 한국의 성장 가능성을 바탕으로 한국에서 투자 외연을 넓혀갈 계획이다. 세일즈 대표는 “한국 (부동산 투자) 사업을 계속 키워갈 것”이라며 “앞으로 리빙과 물류 부문에서 더 많은 투자를 할 수 있기를 기대하고 있다”고 말했다.