[이 기사는 5월 30일 오후 2시에 이데일리 IB 정보 서비스 ‘마켓인’에 표출됐습니다]

[편집자주 : 연기금, 공제회 등 한국 자본시장의 ‘큰 손’과 손잡고 국내외 부동산 투자에서 성과를 내고 있는 운용사들의 투자 전략과 성과, 향후 계획을 분석하는 ‘부동산자산운용사 탐방’을 연재합니다. 딜 소싱(투자처 발굴)부터 출자자(LP) 모집, 펀드 설정 및 운용도 분석해 국내는 물론이고 글로벌 부동산의 투자 트렌드와 전망을 제시하겠습니다]

△거 캐피탈 로고

[이데일리 성선화 기자] 2005년 이후 12년간 50여 건의 프로젝트에 투자해 단 한 건도 손실을 본 적이 없는 홍콩계 자산운용사. 이런 성과에 힘입어 글로벌 자산운용사 ‘톱 20‘ 가운데 유일하게 포함된 아시아권 운용사(19위, 2017년 기준).

오너 일가의 성 씨인 ‘오나라 오(吳)’의 한자 발음인 ‘거(Gaw) 캐피탈 파트너스’(이하 거 캐피탈)가 한국의 부동산 시장에 모습을 드러내면서 관심이 집중되고 있다. 지난 2012년 한국 법인을 설립한 거 캐피탈은 크고 작은 딜에 참여하다 지난 2015년 서울 용산구 동자동에 완공된 프라임급 대형 빌딩 ‘트윈시티남산’에 투자자로 참여하면서 이름을 본격적으로 알렸다.

서울 역삼동 강남파이낸스센터의 한국 법인 사무실에서 만난 박건태 한국 대표는 밝은 표정으로 “한국의 부동산 시장에 여전히 관심이 많다”며 “한국 부동산 시장에서 저평가돼 있는 우량 물건 리스트를 수시로 업데이트하면서 분석하고 있다”고 말했다.

거 캐피탈의 한국과의 인연은 2010년으로 거슬러 올라간다. 당시 교직원공제회와 새마을금고중앙회가 미국 샌프란시스코 ‘333 마켓스트리트’ 빌딩에 투자할 때 거 캐피탈은 미국 측 현지 자문 및 운용사 역할을 담당했다. 이 일을 계기로 한국 투자자들과 인연을 맺었고 본격적으로 외부 자금을 받는 계기가 됐다. 이후 대형 연기금 및 기관 투자자 등으로부터 2회 연속 동시 펀딩에 성공했으며 1~4차 블라인드 펀드(투자목적이 정해지지 않은 펀드)의 누적 규모는 30억 달러다. 최근 모집 중인 5차 신규 펀드도 18억달러가 이미 모집 완료된 상태다. 2005년 1호 블라인드 펀드의 연평균내부수익률(IRR)은 24%에 달하며 2호 펀드 역시 17%를 기록했다.

현재는 홍콩 본사 이외에 한국, 상하이, 영국, 미국 등 6개 법인을 운영 중이다. 4호 펀드를 통해 서울역 인근 트윈시티남산에 투자했다.

거 캐피탈은 올 상반기 18억 달러 규모의 아시아펀드를 조성하고 미국 금리 상승기 투자 대상으로 밸류애드 부동산(중위험·중수익이 가능한 부동산)을 주목하고 있다.

박 대표는 “미국의 코어 부동산 자산의 가격은 높은 편이지만 ‘밸류애드 투자’나 20% 이상의 고수익을 추구하는 ‘오퍼튜니티 투자’에는 아직 기회가 있다”며 “대출채권 위주의 안정적 투자보다는 미국 경기 활황에 힘입어 적극적 투자에 나설 필요가 있다”고 말했다. 거 캐피탈이 관심을 두고 있는 또 다른 투자 상품인 ‘오퍼튜너스틱 펀드’는 저평가 돼 있거나 부실화된 자산을 인수해 중장기적으로 가치를 높여 연 20% 이상의 고수익을 추구한다.

△미국 밸류애드펀드 프로젝트 중 시카고 클럽하우스인 소호 하우스

거 캐피탈은 미국 밸류애드 펀드를 통해 두 자릿수의 높은 수익률을 냈다. 고정관념을 뒤집는 독창적인 공간 활용 덕분이다. 기업 오피스, 대학 기숙사, 병원 등에 친환경적인 공간 플랫폼을 도입해 사용자 만족도를 높였다. 최근 4억달러 규모로 펀딩에 돌입한 3호 펀드(오퍼튜너티) 역시 미국 경제 성장률을 견인하는 서부 실리콘밸리 일대에서 독창적인 오피스 개발에 특화한다는 방침이다. 박 대표는 “단순히 임차인을 구하는 작업을 뛰어넘어 공간에 대한 깊은 이해를 통해 새로운 플랫폼을 창출할 예정”이라고 말했다.

거 캐피탈의 창립자인 굿윈 거(Goodwin Gaw·사진) 회장은 지난 1995년 미국 할리우드 루스벨트 호텔 투자를 시작으로 상업용 부동산 시장에 뛰어들었으며 2005년 본격적인 부동산 사모펀드로 이름을 올렸다. 총운용자산은 120억달러(약 14조원)이다.

△거 캐피탈의 굿윈 거 설립자