[이데일리 김성수 기자] 전국 물류센터 시장이 회복세를 지속하면서 공급과잉에 따른 ‘최악은 지났다’는 분석이 나오고 있다. 전자상거래 시장 성장으로 매년 일정 면적의 물류센터가 필요한데, 수년간 물류센터 착공이 급감한 영향이다.
특히 수도권 외 지역이 수도권보다 상대적으로 거래가 활발하게 나타났다. 다만 전반적 경기 위축으로 제조, 유통 등 대기업의 투자가 소극적이어서 물류센터 임차수요 회복도 예상보다 시간이 걸릴 것으로 보인다.
금리인하에 캡레이트 ‘하락’…투자 회복세6일 국내 최대 상업용부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 올해 2분기 수도권 물류센터 캡레이트는 전분기 대비 0.15%포인트(p) 하락한 5.2%로, 작년 4분기 이후 하락세 전환이 지속됐다.
 | | 올해 2분기 수도권 물류센터 캡레이트 (자료=젠스타메이트) |
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캡레이트는 부동산 투자 수익률을 평가하는 지표로, 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마나 벌 수 있는지를 수치로 표현한 것이다. 부동산에서 1년간 벌어들인 순수익을 구입가격으로 나눠서 계산한다.
입지가 좋고 투자 위험이 낮은 부동산일수록 캡레이트가 작게 나오고, 외곽이나 투자 위험이 높은 지역 부동산은 캡레이트가 높게 나타난다. 특정 부동산의 ‘캡레이트 하락’은 해당 부동산 가격이 상승했음을 뜻한다.
물류센터 캡레이트는 지난 2021년 4분기 3.89%로 최저점을 기록했다. 그러나 이후 기준금리가 급격하게 오르는 등 금융시장 불확실성이 발생하면서 작년 4분기까지 물류센터 캡레이트가 상승세를 지속했다.
그러나 한국은행의 금리인상 종료 및 채권금리 안정으로 캡레이트도 하락세로 접어들었다. 한국은행(한은)은 지난 5월 29일 기준금리를 연 2.75%에서 연 2.5%로 0.25%포인트(p) 인하했다. 올해 경제성장률 전망치도 기존 1.5%(2월)에서 거의 반토막 난 0.8%로 낮췄다.
현재 시장에서는 한은의 추가 금리인하 시점 전망을 기존 10월에서 11월로 늦추고, 내년에 동결을 유지할 것으로 예상하고 있다.
다만 미국 연방정부 셧다운(일시적 업무 정지)으로 오히려 연방준비제도(연준)의 금리인하 가능성이 높아졌다는 기대감이 고조되고 있다. 이에 따라 국내 물류센터 캡레이트도 하락 또는 보합세를 유지할 것으로 전망된다.
경산 대형센터 거래…제주 쿠팡 ‘전층 임차’다만 실제 거래규모를 보면 수도권보다는 수도권 이외 지역에서 거래가 상대적으로 활발하게 나타났다.
지난 2분기 전국 물류센터 거래규모는 약 4000억원, 거래면적은 약 8만1000평으로 집계됐다. 거래면적의 경우 전 분기 대비 약 66.9% 감소한 반면, 거래건수는 11건에서 13건으로 증가했다.
이는 전 분기와 비교했을 때 3만평 미만의 중소형 규모 물류센터 거래의 비중이 증가했기 때문이다. 특히 전체 거래 13건 중 절반이 넘는 8건이 수도권 이외 지역에서 거래됐다. 수도권 외 지역의 거래규모는 2422억원으로 집계됐다.
경상북도 경산에 위치한 밸류 풀필먼트센터(1558억원) 등이 거래되면서 지방권역 중 가장 큰 거래면적을 차지했다.
 | | 경북 경산에 위치한 ‘밸류 풀필먼트센터’ (자료=한국자산관리공사 온비드) |
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밸류 풀필먼트센터는 경북 경산시 진량읍 문천리 903번지에 있으며 지하 2층~지상 12층, 연면적 9만8673.64㎡ 규모다. 시행사는 벨류코퍼레이션, 시공사는 삼부토건이다.
상온창고, 저온창고가 함께 있는 복합물류센터로 설계됐으며 작년 9월 30일 준공됐다. 해당 물건은 공매시장에서 5회 유찰됐다.
기타권역의 경우 제주시 애월읍에 위치한 장전리 물류센터(쿠팡 전층 임차) 1건이 거래됐다. 장전리 물류센터는 제주도 내에서 유일하게 물품 배송 및 포장이 이루어지는 쿠팡 풀필먼트 센터로 활용되고 있다.
이 자산은 지난 2023년 3월 사용승인을 받은 신축 자산이다. 제주시 애월읍 장전리 1363-9 일원에 위치하며 지하 1층~지상 3층, 연면적 1만6337.69㎡(약 4942평) 규모다.
지난 2분기 수도권 물류센터 거래규모는 2026억원, 거래면적은 약 3만3000평(5건)으로 집계됐다. 거래규모의 경우 전 분기 대비 약 85.8% 감소했고, 거래면적은 전 분기 대비 약 86.3% 감소했다.
