[이데일리 최정희 기자] 서울 재건축·재개발 등 정비사업에 따른 기존 주택 철거로 올해 8000가구 넘는 이주 수요가 발생할 전망이다. 이주 수요가 한꺼번에 몰리면서 전·월세 가격 상승 압력이 커질 것이란 우려가 나온다.

(그래픽=이데일리 김일환 기자)

21일 서울시 정비사업 정보시스템 ‘정비몽땅’에 따르면 작년 관리처분인가를 받은 서울 재건축·재개발 사업장은 총 19개 사업장이다. 이들 사업장의 토지 등 소유자 기준 가구 수는 8304가구에 달한다.

통상 관리처분인가를 받은 후 3~6개월 이내에 이주가 이뤄짐에 따라 올해 대규모 임차 수요가 발생할 것으로 보인다. 이주가 마무리되면 철거, 착공, 준공 등의 절차를 거쳐 3~4년 뒤 입주가 진행된다. 이 기간 동안 조합원들은 이주비 대출을 받아 인근 지역의 전세나 월세로 거주하게 된다.

특히 작년 관리처분인가를 받은 사업장은 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에 집중됐다. 이들 지역에서만 총 12개 사업장, 5805가구가 관리처분인가를 받아 전체의 약 70%를 차지했다. 이에 따라 해당 지역을 중심으로 전·월세 가격 상승 가능성이 높다는 분석이다.

강남구 개포주공5단지는 작년 9월말 관리처분인가를 받았고 이달 8일을 시작으로 5월 7일까지 이주 절차가 진행된다. 세입자 등을 포함해 965가구의 이주가 예상된다. 서초구 신반포12차 아파트도 작년 9월 관리처분인가를 받고 올해 4~6월까지 이주를 계획하고 있다. 송파구 잠실우성4차는 작년 말 관리처분인가를 받아 올 하반기에는 약 590가구가 이주를 계획하고 있다. 강남권 외에도 이주 수요는 적지 않다. 양천구 신정4재정비촉진구역은 작년 9월 관리처분인가를 받고 올해 1000가구 이상의 이주가 예상된다.

서울 시내 아파트 전경.(사진=이데일리 방인권 기자)

문제는 서울 전역에서 발생하는 8000가구 이상의 이주 수요를 전·월세 시장이 충분히 흡수할 수 있느냐다. 직방에 따르면 서울 25개 자치구의 아파트 입주 물량은 올해 1만 6412가구에 불과해 작년(3만 1856가구) 대비 48.5% 감소, 반토막 날 전망이다. 특히 이주 수요가 집중된 강남3구와 용산구의 입주 물량은 올해 7592가구로 작년(9515가구) 대비 20.2% 감소할 것으로 예측된다. 더구나 이중 상당수가 조합원 몫으로 돌아가 실제 전·월세로 공급되는 물량은 극히 제한될 전망이다.

작년 10.15 대책으로 서울 전역에 토지거래허가제가 시행되면서 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가능해졌다. 전세보증금으로 잔금을 치르는 방식도 막히면서 기존 전세 매물 감소로 이어지고 있다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이달 16일 기준 서울 전세 매물은 2만 2480건으로 한 달 전(2만 6341건) 대비 14.7% 감소했다. 수요 대비 공급이 부족한 상황이 뚜렷해지고 있다. KB부동산의 서울 전세수급지수는 1월 둘째 주 163.7로 2021년 9월 둘째 주(164.1) 이후 최고치를 기록했다. 전세수급지수는 100을 초과할수록 공급 부족을 의미한다. 전세 수요가 월세로 이동하면서 월세 매물도 2만 1130건으로 6.0% 줄어들었다.

이 같은 흐름은 이미 가격에 반영되고 있다. 작년 서울 전셋값이 3.8% 올랐다. 전년(5.2%)보다는 상승률이 둔화한 것이지만 지역별로 따져보면 다르다. 특히 송파구는 9.6% 올라 가장 높은 상승률을 보였고 인근에 위치한 강동구도 8.5%나 급등했다. 각각 2015년(11.1%, 17.3%) 이후 가장 많이 상승한 것이다.

강남구 역삼래미안 59㎡ 아파트는 1월 10일 전세보증금 11억 5000만 원에 계약돼 최고가를 찍었다. 전달 10억 5000만 원에 신규 계약이 이뤄진 것을 고려하면 한 달 새 전세보증금만 1억 원이 오른 것이다.

김민영 직방 빅데이터랩실 매니저는 “정비사업 이주 수요가 본격적으로 움직이면 임차 수요가 한꺼번에 몰릴 것”이라며 “전체 전·월세 물량이 적기 때문에 전·월세 가격 상승세가 유지될 것”이라고 밝혔다.