[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강서구 이마트 가양점 부지 개발사업의 4800억원 규모 브릿지론 만기가 코앞으로 다가왔다. 현재는 대출 만기를 앞두고 리파이낸싱이 진행 중이지만, 아직 새로운 만기 등 구체적 조건은 확정되지 않았다.

당초 올해 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환과 착공을 목표로 했던 사업 일정도 사실상 재검토에 들어갔다. 전국 지식산업센터 시장이 여전히 침체기에 놓여 있어 향후 사업 추진 일정도 불확실성이 높을 것으로 보인다.



10일 브릿지론 4800억 만기…리파이낸싱 협의

7일 금융투자업계에 따르면 이마트 가양점 부지에 추진 중인 지식산업센터 개발사업은 오는 10일 4800억원 규모 브릿지론의 만기를 맞는다. 현재 대주단과 리파이낸싱 협의를 진행 중이다.

대출 규모는 기존과 같은 4800억원을 유지하는 방향으로 논의될 가능성이 높은 것으로 전해진다. 다만 아직 협의가 진행 중인 만큼 새로운 만기와 금리 등 세부 조건은 확정되지 않았다.

서울 강서구 가양동 449-19번지 일대 이마트 가양점 부지 (사진=네이버맵 캡처)

이 사업은 서울 강서구 가양동 449-19번지 일원에 위치한 이마트 가양점 부지를 개발하는 프로젝트다. 기존 이마트 점포를 철거한 뒤 지상 21층 규모의 지식산업센터와 판매시설, 근린생활시설 등을 조성할 계획이다.

당초에는 오피스텔을 포함한 복합시설 개발이 추진됐다. 그러나 고금리와 부동산 경기 침체로 오피스텔 수요가 위축되면서 사업계획을 지식산업센터 중심으로 변경했다.

시행은 케이스퀘어그랜드강서피에프브이(PFV)가 맡고 있으며 현대건설이 시공사로 참여한다. 자산관리는 코람코자산운용이 담당하고 있다.

케이스퀘어그랜드강서PFV 주요 주주들의 보통주, 종류주를 합친 지분율을 보면 이스턴투자개발(49%)이 가장 높다. 이어 △현대건설 29.9% △코람코자산운용 15.1% △신한자산신탁 6% 순이다.



브릿지론 리파이낸싱, 사업 정상화 ‘첫 관문’

당초 사업 일정은 비교적 구체적이었다. 올해 1분기까지 본PF 전환을 마무리하고 지난 5월 착공에 들어가는 것이 목표였다. 준공 시점은 2029년 상반기 이후로 예상됐다.

하지만 사업 추진 과정에서 세부적인 조율이 필요해지면서 일정이 전면 재검토됐다. 본PF 전환은 당초 계획보다 늦어졌고 착공 시점 역시 현재로서는 기약하기 어려운 상황이다.

이에 따라 이번 브릿지론 리파이낸싱이 사업 정상화의 첫 관문이 될 전망이다. 만기 연장을 통해 시간을 확보한 뒤 본PF 전환을 다시 추진할 수 있을지가 관건이다. 특히 이마트 가양점 부지는 서울 서부권에서도 규모가 큰 개발 대상지인 만큼 향후 사업 진행 여부에 업계의 관심이 쏠린다.

다만 지식산업센터 시장 역시 최근 공급 부담과 수요 위축 등을 겪고 있어, 실제 사업성을 얼마나 확보할 수 있을지도 주요 변수로 꼽힌다.

(자료=지식산업센터114)

전국 지식산업센터 시장은 투자수요 실종과 금융 리스크 확산 속에 본격적인 구조조정 국면에 진입했다. 지식산업센터114 운영사 알이파트너에 따르면 올해 1분기 전국 지식산업센터 거래건수는 1043건으로 전 분기 대비 5% 줄었으며, 거래금액은 4286억원으로 전 분기 대비 21% 감소했다.

전국 평균 거래가격은 1350만원으로 전 분기 대비 5% 하락했다. 분양시장 침체도 심각하다. 올해 1분기 신규 분양 물량은 2개 분기 연속 ‘제로(0)’를 기록했다. 금융기관의 중도금·잔금대출 심사 강화와 실수요 기업들의 임차 선호 현상이 겹치면서 기존 분양 방식의 한계가 드러나고 있다는 분석이다.

특히 시장 불안은 경매시장에서도 확인됐다. 올해 1분기 수도권 지식산업센터 경매 진행건수는 1233건으로 전년 동기 대비 약 300% 증가했다.