[이데일리 마켓in 김성수 기자] 신한서부티엔디리츠가 서울 중구에 위치한 ‘나인트리 바이 파르나스 서울 동대문’(이하 나인트리 호텔 동대문) 매각을 위한 재입찰에 돌입한다. 금액은 800억~900억원 초반에 형성됐다.

이번 매각은 신한서부티엔디리츠의 첫 자산 매각이다. 호텔 시장 회복세와 맞물려 매각에 따른 시세차익 기대감이 커지고 있다. 호텔 매각이 완료되면 투자자들에게 특별배당이 지급될 예정이다.

이번주 재입찰…8곳 참여 속 숏리스트 선정 착수

25일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한서부티엔디리츠는 최근 나인트리 호텔 동대문 매각을 위한 1차 입찰을 진행했으며, 총 8곳이 참여했다.

회사 측은 재입찰을 통해 숏리스트(최종 후보 명단)를 선정하고, 인터뷰 등을 거쳐 우선협상대상자를 최종 결정할 계획이다.

재입찰 대상자들이 제출한 가격은 800억원 초반~900억원 초반 수준에 형성됐다. 시장에서는 나인트리 호텔 동대문이 책임임대차 구조를 기반으로 한 안정적인 현금흐름을 갖고 있어 투자 매력이 높았다는 평가가 나온다.

나인트리 바이 파르나스 서울 동대문 (사진=신한서부티엔디리츠)

나인트리 호텔 동대문은 서울지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역과 지하철 2·5호선 을지로4가역에서 걸어서 약 6분 거리에 있는 3성급 호텔이다. 동대문 상권과 도심권역(CBD), 동대문디자인플라자(DDP) 접근성이 우수해 관광·비즈니스 수요를 동시에 흡수할 수 있는 입지로 평가된다.

특히 이 호텔은 파르나스호텔과 2040년까지 책임임대차 계약을 체결하고 있다. ‘최소보장임대료’(MRG)와 ‘매출 연동 임대료’가 결합된 구조로, 하방 안정성과 상방 수익성을 동시에 확보한 자산이라는 점이 강점으로 꼽힌다.

‘최소보장임대료’는 아웃렛, 복합쇼핑몰 등에서 매출이 낮아도 사전에 정해둔 정액의 최소 금액을 의무적으로 지불하는 임대료 계약 방식이다. 반면 ‘매출 연동 임대료’는 고정된 월세 대신, 임차인의 월 매출액 중 일정 비율을 임대료로 지불하는 방식이다.

국내에서 호텔 수요는 지속적으로 증가하는 추세다. 외국인 관광객 급증과 내국인 여가 수요 확대, K-콘텐츠를 중심으로 문화관광 활성화가 맞물리면서 숙박 수요가 빠르게 증가해서다.

마이스(MICE) 산업도 회복세를 보이는 영향이다. 마이스란 기업회의, 포상여행, 국제회의, 전시회 등을 포함하는 서비스 산업을 의미한다.

수도권 호텔수요 ‘증가’…기관 투자자들 관심 지속

수도권 주요 호텔들은 최근 객실당 4억원대 중반 수준에서 거래되는 등 시장 가격이 상승해왔다. 반면 신규 호텔 공급은 제한적인 상황이다. 호텔 멸실 및 개발비 상승 때문이다.

특히 서울 내 공급 예정 호텔 중 80% 이상은 5성급 럭셔리 호텔로, 3~4성급 호텔의 추가 공급이 제한적이다. 수도권 주요 호텔에 대한 기관투자자의 관심도 꾸준히 증가하고 있다.

이런 흐름을 감안하면 나인트리 호텔 동대문은 작년 매입가 대비 상당 수준의 시세차익이 가능할 것으로 보인다.

앞서 신한서부티엔디리츠는 지난 2024년 9월 나인트리 호텔 동대문을 540억원(객실당 약 2억4700만원)에 매입했다. 최근 호텔 매매가격이 객실 당 4억원대 중반 이상이라는 점을 감안하면 상당한 시세차익 실현이 예상된다.

신한서부티엔디리츠는 이번 매각이 마무리되면 투자자들에게 특별배당 지급도 추진할 예정이다.

신한서부티엔디리츠 구조 (자료=신한서부티엔디리츠)

신한서부티엔디리츠는 스폰서인 서부티엔디(서부T&D)와 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 협업으로 만들어진 리츠다.

투자 자산으로는 △복합 쇼핑몰 ‘인천 스퀘어원’ △호텔 ‘용산 그랜드머큐어’(자(子)리츠 신한서부티엔디제1호리츠) △‘나인트리 호텔 동대문’(자리츠 신한서부티엔디제2호리츠) △호텔·오피스 ‘광화문G타워’(자리츠 신한광화문지타워리츠) 등이 있다.

IB업계 관계자는 “나인트리 호텔 동대문은 최근 서울 도심 호텔 자산에 대한 투자 수요가 꾸준한 상황에서 장기 책임임대차가 체결된 물건이라는 점이 입찰 경쟁을 유도한 것으로 보인다”며 “가격과 운용 전략을 종합적으로 고려해 최종 매수자가 가려질 것”이라고 말했다.