[이데일리 마켓in 박소영 기자] 글로벌 사모펀드(PEF) 운용사들이 임대주택에 투자하는 방식이 진화하고 있다. 기존에는 개별 부동산을 직접 사들이는 사례가 다수였다. 그러나 최근 임대주택을 개발하고 임차인을 모집·관리하는 운영 플랫폼 자체를 인수하는 거래가 등장하고 있다.

국내에서는 아직 운영사의 경영권이나 지분을 직접 인수하기보다 글로벌 자본과 국내 전문 운영사가 개별 프로젝트에 공동 투자하는 방식이 주를 이룬다.

업계에서는 국내 임대주택 시장에서도 운영사들의 관리 자산과 운용 실적이 쌓일수록 이 같은 협업이 플랫폼 지분 투자나 바이아웃으로 확장될 가능성이 있다고 보고 있다. 운영사를 확보하면 안정적인 관리 수수료 수익을 얻는 동시에 특정 자산에서 축적한 임대·공실 관리 노하우와 데이터를 다른 자산에도 적용할 수 있는 만큼, 글로벌 시장에서 확산하고 있는 운영 플랫폼 투자 흐름이 국내에서도 본격화할지 주목된다.

(사진=픽사베이)

10일 관련 업계에 따르면 임대주택 시장이 성숙기에 접어든 글로벌 시장에서는 PE들이 개별자산뿐 아니라 개발·운영·관리 플랫폼을 인수하는 사례가 속속 늘고 있다.

미국계 PE 워버그핀커스가 대표적이다. 워버그핀커스는 지난해 4월 일본 최대 쉐어하우스 포트폴리오인 도쿄베타를 인수하며 주거 자산 규모를 키웠다. 도쿄베타는 약 1195개 자산과 1만 6192개 객실을 보유하고 있다. 이는 도쿄 쉐어하우스 시장에서 절반 이상을 차지하는 규모다.

워버그핀커스는 도쿄베타 인수 후 운영 플랫폼 자체로 투자 범위를 넓히고 있다. 예컨대 워버그핀커스는 지난 6월 일본 학생 주택 운영업체 J.S.B.를 약 12억달러(약 1조 6932억원)에 인수하기 위한 공개매수에 나섰다. J.S.B.는 일본 전역에서 약 2700개 건물과 학생주택 10만가구를 관리하는 주거 플랫폼이다. 운영 관리와 식사, 학생 지원까지 제공한다.

힐하우스의 부동산 투자 부문 라바파트너스가 지원하는 일본 샘티홀딩스 사례도 있다. 회사는 호주·뉴질랜드 최대 학생주택 운영업체 유니로지(UniLodge) 경영권을 인수했다. 유니로지는 에셋 라이트(Asset Light·자산 경량화) 사업자다. 자산을 직접 대규모로 소유하지 않고, 150개 이상 시설에서 약 4만 5000개 베드를 관리하고 있다. 이번 거래 규모는 6억 2500만호주달러(약 6233억원)를 웃돈 것으로 알려졌다.

PE가 운영사를 인수하면 ‘볼트온(bolt-on)’ 전략으로 관리 자산과 사업 규모를 계속해서 확대할 기반이 생긴다. 일례로 A기업에서 축적한 임차인 데이터와 공실 관리 시스템을 여러 자산에 적용하는 식이다. 개발부터 임대, 시설 관리까지 각종 데이터를 표준화할 수 있다는 장점이 있다.

개발·관리·운영 수수료를 받을 수 있다는 점도 매력적이다. 부동산 가격 상승에만 의존하지 않는 수익 구조가 만들어지는 셈이다. 지난 6월 주거용 부동산 관리업체 애셋리빙(Asset Living)을 미국 PE 뉴마운틴캐피탈이 20억달러(약 2조 8220억원)가 넘는 금액에 인수하기로 한 거래가 이에 해당된다. 로이터 등 외신에 따르면 해당 거래에는 애셋리빙이 보유한 자체 기술 시스템도 포함됐다.

국내 관계자들은 기업형 임대주택 시장이 커지면서 투자 방식 역시 글로벌 시장처럼 변모할 가능성이 높다고 보고 있다. 단순히 보유 자산 규모만 신경 쓰는 게 아니라 관리 가구 수와 공실률, 재계약률, 운영비 효율 등 실제 운영 성과가 투자를 판단할 때 핵심 지표로 자리 잡을 수 있다는 관점이다. 업계 한 관계자는 “얼마나 많은 주택을 효율적으로 ‘운영할 수 있느냐’가 거래에서 기업 가치를 결정하는 요소로 자리 잡을 전망”이라고 말했다.