[이데일리 마켓in 김성수 기자] “유럽은 2차 세계대전 이후 가장 큰 변화의 시기를 맞고 있습니다. 유럽 부동산 투자에 매우 긍정적인 환경이 조성되는 중입니다. 유럽의 부동산 투자 수익률이 향후 5년간 미국, 아시아·태평양(APAC)을 앞지를 것으로 보입니다.”

독일계 글로벌 자산운용사 DWS가 유럽 부동산 시장이 새로운 상승 사이클에 진입했다며 지금이 투자 적기라고 진단했다. 과거 해외 부동산 투자 손실로 위축된 한국 기관투자자들에도 “이전 사이클과는 전혀 다른 시장”이라며 투자 재개를 권고했다.



“해외 부동산 손실은 과거”...새 투자 사이클 시작

클레멘스 셰퍼 DWS 매니징 디렉터 겸 아시아·태평양(APAC) 및 유럽·중동·아프리카(EMEA) 지역 부동산 부문 글로벌 총괄은 29일 서울 여의도 국제금융센터(IFC)에서 열린 미디어 라운드테이블에서 이같이 강조했다.

클레멘스 셰퍼 DWS 매니징 디렉터 겸 아시아·태평양(APAC) 및 유럽·중동·아프리카(EMEA) 지역 부동산 부문 글로벌 총괄이 29일 서울 여의도 국제금융센터(IFC)에서 열린 미디어 라운드테이블에서 발표하고 있다. (사진=김성수 기자)

셰퍼 총괄은 현재 유럽 부동산 시장의 가장 큰 강점으로 ‘낮은 공실률’과 ‘제한적인 신규 공급’을 꼽았다.

그는 “유럽은 주거, 물류, 오피스 등 대부분의 부동산 섹터에서 공실률이 미국보다 200~1000베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트) 낮다”며 “부동산 시장에서는 성장성 만큼이나 안정성도 중요하다”고 말했다.

실제로 유럽에서는 환경 규제와 엄격한 개발 인허가 제도로 신규 공급이 크게 줄고 있다. 그는 “2020년 말과 비교하면 유럽 전 부동산 섹터의 신규 개발 착공은 약 40% 감소했다”며 “낮은 공실률과 공급 부족이 맞물린 만큼 임대료 상승이 불가피한 구조”라고 설명했다.

이어 “현재 시장 임대료는 시행사들이 신규 개발을 추진하기 위해 필요한 임대료보다 낮은 수준”이라며 “개발이 제한될수록 기존 자산의 희소성이 높아지고 결국 임대료 상승으로 이어지면서 부동산 투자 수익률도 높아질 것”이라고 전망했다.

DWS는 이러한 구조적 환경을 바탕으로 향후 5년간 유럽 부동산의 연평균 총 수익률을 약 9% 수준으로 예상했다. 이는 같은 기간 미국(7.2%), 아시아·태평양(APAC, 7.0%)의 부동산 기대수익률보다 높은 수준이다.

DWS가 제시한 유럽, 미국, 아시아·태평양(APAC) 부동산의 연평균 총수익률 예상치 (사진=김성수 기자)

셰퍼 총괄은 “미국이나 아시아·태평양(APAC)보다 높은 부동산 수익률이 기대된다”며 “공공 지출 확대와 혁신 산업 투자까지 더해지면서 임대시장 수요도 지속적으로 증가할 것”이라고 말했다.

특히 셰퍼 총괄은 유럽 부동산 시장의 가장 큰 경쟁력으로 ‘예측 가능성’을 강조했다.

그는 “유럽은 부동산시장의 역동성은 떨어지는 반면 고도의 규제가 이뤄져서 시행사들의 신규 개발이 쉽지 않다”며 “미국, 아시아태평양은 유럽만큼 규제가 강화되지 않아서 공급 과잉이 발생할 가능성이 높은데, 이와 비교하면 유럽은 장기 투자자에게 유리한 시장”이라고 평가했다.



“한국은 물류 긍정적…강남 오피스도 눈여겨본다”

셰퍼 총괄은 국내 기관투자자들이 과거 해외 부동산 투자 실패 경험으로 투자를 꺼리고 있다는 점도 언급했다.

그는 “한국 투자자들이 해외 부동산 투자에서 상당한 손실을 경험했다는 사실을 잘 알고 있다”면서도 “그 손실은 이전 사이클의 이야기이며 지금은 새로운 투자 사이클이 시작되는 시점”이라고 강조했다. 새로운 사이클의 가장 큰 차이는 금리다.

셰퍼 총괄은 “지난 2021년 말에는 유럽중앙은행(ECB)을 비롯해서 서구의 주요 경제국들이 인플레이션에 맞서기 위해 금리를 인상했고, 그 결과 자산 가격 조정이 이어졌다”면서도 “반면 현재는 장기 금리 전망치가 안정권에 진입한 만큼 2021년 말부터 2024년까지 시장에서 나타났던 급격한 자산 가격 하락이 반복될 가능성은 낮다”고 설명했다.

그는 “앞으로는 자산 가격보다 임대료 상승이 수익률을 견인하는 시장이 될 것”이라며 “지금이 오히려 유럽 부동산에 투자하기 좋은 시기”라고 말했다.

(사진=김성수 기자)

DWS는 한국 부동산 시장에 대해서도 긍정적인 시각을 유지했다. 셰퍼 총괄은 “DWS는 한국 부동산 팀을 약 20년간 운영해왔으며 물류와 오피스 자산을 비롯해서 한국 부동산에 대한 투자 경험을 축적했다”고 말했다.

그는 향후 가장 유망한 자산으로 물류센터를 꼽았다.

셰퍼 총괄은 “저희는 향후 물류 쪽 투자에 더 높은 성과를 기대하고 있는데, 유럽 상황하고 상당히 유사하게 보고 있기 때문”이라며 “한국 역시 신규 물류센터 개발을 정당화할 만큼 임대료가 높지 않은 상황인데, 이 경우 공급이 제한되면서 향후 물류 관련 임대료 상승과 함께 투자수익률도 개선될 것”이라고 전망했다.

반면 오피스 시장에서는 지역별 선별 투자를 예고했다. 셰퍼 총괄은 “저희는 오피스 쪽에서는 최근 매도자 쪽이었다”며 “특히 서울 중심업무지구(CBD)를 중심으로 신규 공급이 많아서 매도 기조를 유지하고 있다”면서고 말했다.

이어 “저희는 독일 연기금과 함께 강남권의 우량 오피스 빌딩 매입을 검토하고 있다”며 “강남은 CBD보다 신규 공급 부담이 적어 수급 여건이 더 우수하다고 판단한다”고 설명했다.



“한국 증시, 여전히 싸다… MSCI 편입 시간 문제”

DWS 측은 최근 한국 증시에 대해서도 긍정적인 평가를 내놨다.

요하네스 뮐러 DWS그룹 글로벌 리서치 총괄 겸 수석 이코노미스트는 “최근 한국 증시는 큰 폭 상승했지만 12개월 선행 주가수익비율(PER)은 8배로 여전히 비싸지 않은 수준”이라며 “인공지능(AI) 설비투자 슈퍼사이클이 이어지는 동안에는 변동성은 있겠지만 주식시장 상승세도 지속될 가능성이 높다”고 말했다.

이어 “외국인의 한국 시장 접근성도 크게 개선됐다”며 “정부의 자본시장 개방 정책과 퇴직연금 방향성을 비롯한 정부 정책이 한국 자본시장 발전에 긍정적으로 작용할 것”이라고 평가했다.

(왼쪽부터 순서대로) 이태영 DWS한국 대표이사 겸 최고경영자(CEO), 요하네스 뮐러 DWS그룹 글로벌 리서치 총괄 겸 수석 이코노미스트, 클레멘스 셰퍼 DWS 매니징 디렉터 겸 아시아·태평양(APAC) 및 유럽·중동·아프리카(EMEA) 지역 부동산 부문 글로벌 총괄 (사진=김성수 기자)

또한 “저희는 기술적 배분에 있어서 신흥시장 및 아시아 쪽에 비중확대(오버웨이트) 하고 있고, 한국에 대해서도 긍정적 관점을 유지하고 있다”며 “한국 증시가 MSCI 선진국 지수에 편입되는 것도 시간 문제라고 본다”고 덧붙였다.

이태영 DWS한국 대표이사 겸 최고경영자(CEO)는 “DWS그룹에서는 ‘DWS CIO 뷰’라는 하우스 뷰를 주간, 월간, 분기, 연 단위로 내놓고 있다”며 “각 포트폴리오 매니저들이 브레인스토밍 해서 하우스 뷰를 만들고, 이 CIO 뷰에 근거해서 투자 전략을 세우고 실제 투자를 집행한다”고 말했다.

이어 “최근 CIO 뷰에서는 한국 주식시장에 대해 상당 기간 긍정적인 시그널이 나왔다”고 강조했다.

DWS는 지난 2002년 한국 시장에 진출한 이후 약 25년 동안 꾸준히 사업을 이어오고 있다. 현재 한국 기관투자자로부터 직접 운용하는 자산 약 8조원과 글로벌 네트워크를 통해 서비스하는 자산 약 10조원을 포함해 총 18조원 규모를 운용하고 있다. 이는 아시아 지역 DWS 법인 가운데 가장 큰 규모다.

셰퍼 총괄은 독일 프랑크푸르트에 기반을 두고 있으며, 25년 이상의 부동산 투자운용 경력을 보유하고 있다. 그는 250억유로 이상의 부동산 거래를 총괄해 왔으며, 과거 유럽 부동산 부문 포트폴리오 관리 책임자와 최고투자책임자(CIO)를 역임했다.

요하네스 뮐러 총괄도 프랑크푸르트에 기반을 두고 있다. 그는 지난 1994년 DWS에 합류한 후 채권 부문 수석 이코노미스트, 독일 웰스 매니지먼트 최고투자책임자, 독일 멀티에셋 최고투자책임자 등 다수 고위직을 역임했다. 2023년 글로벌 리서치 총괄, 2024년 그룹 수석 이코노미스트로 임명됐다.