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[이데일리 성선화 기자] KB증권·키움증권 등 국내 증권사들이 미국 55개 호텔 포트폴리오 딜에 대한 중순위 메자닌 대출 1000억원을 ‘총액인수’ 한다. 총액인수는 증권사가 기관투자가의 판매에 대한 책임을 지고 우선 인수하는 것으로 셀다운(기관 판매)이 되지 않을 경우 고유자금(PI)으로 떠안게 된다.

16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KB증권은 최근 사전투자심의위원회를 열고 미국 전역의 호텔 55개를 묶어서 투자하는 포트폴리오 딜에 대한 중순위 메자닌 대출 딜에 500억원을 집행하는 안건을 통과시켰다. KB증권은 이번 딜을 증권사의 PI 계정으로 인수한 다음 기관투자가에 셀다운할 예정이다. 최근 KB증권은 정책적으로 부동산 IB 부문을 키우면서 풍부한 PI자금을 활용한 공격적인 투자에 나서고 있다. 키움증권도 투심위를 개최해 이번 딜에 대한 총액인수 안건을 심의할 예정이다. 주요 기관투자가로는 우정사업본부(이하 우본)가 약 1000억원 규모 투자를 검토 중인 것으로 알려졌다.

이번 포트폴리오 딜의 총 규모는 약 1조원이다. 선순위 대출 4900억원과 후순위 에쿼티(지분투자) 2500억원 현지에서 담당한다. 국내 기관투자가의 중순위 메자닌 규모는 2600억원이며 자기자본 대비 대출 비중(LTV)는 약 78%다.

주요 호텔 브랜드는 메리어트, 힐튼, 하얏트 등 3개로 구성된다. 다만 일부는 모텔급 숙박시설로 구성되고 미국 21개주에 걸쳐 분포됐다. 환헷지 전 연평균환산수익률(IRR)은 7% 후반대에 달한다.

일반적으로 호텔 포트폴리오 딜에 대한 리스크를 높게 보지만 국내 교직원공제회(이하 교공)의 투자 선례를 보면 긍정적으로 볼 수 있다. 지난 2013년 영국 152개 호텔 포트폴리오 담보 선순위 대출 투자를 했던 교공은 3년만에 모든 담보 매각으로 투자금 1150억원 전액과 이자 151억원을 상환 받았다. 이후 21개 물건 재투자 시에도 509억원 중순위 대출을 하면서 3년 뒤인 올해 다시 전액 상환을 실현했다. IRR로 환산시 수익률은 각각 5.7%, 6.6%에 달한다.

업계 관계자는 “호텔 포트폴리오 투자는 에쿼티 투자자의 재정건전성과 호텔 브랜드, 운영 능력 등이 핵심 변수”라며 “다만 이번 딜의 경우 LVT 비율이 높은 것이 단점일 수 있다”고 말했다.