[이데일리 마켓in 박소영 기자] 일본 정부가 대체투자 시장 활성화에 총력을 기울이면서 기회를 모색하는 글로벌 투자자들로 일본이 문전성시를 이루고 있다. 현지에 법인을 내고 펀드를 조성하는 등 일본 공략에 적극 나서는 모습이다. 특히 일본 부동산 시장을 주목하는 투자자들이 늘고 있다.

공사가 한창인 도쿄 시내 모습. (사진=로이터)

24일 글로벌 투자은행(IB) 업계에 따르면 일본 부동산 시장에 투자하기 위해 글로벌 자산운용사들이 현지로 몰리고 있다. IB 업계 한 관계자는 “임대주택 시장 성장세에 글로벌 주요 연기금, 국부펀드가 지속적으로 투자하고 있다”며 “이에 글로벌 자산운용사들 일본 주거 시장에 투자하는 전용 펀드를 속속 조성하고 있다”고 분위기를 전했다.

일례로 모건스탠리는 부동산 투자 부문(MSREI)이 올해 상반기 약 9억달러(약 1조 3296억원) 규모의 노스 헤이븐 부동산 재팬 전략 펀드 I을 조성했다. 일본 도쿄·오사카 등 주요 도시의 주거·오피스·산업(물류) 자산에 투자하는 펀드다. 반도 토루 MSREI 최고투자책임자(CIO) 겸 아시아 대표는 “일본 내 LP들이 부동산을 포함한 대체투자 비중을 점차 늘리고 있고, 글로벌 LP들 역시 현지 시장에 대한 관심을 키우고 있다”고 부연했다.

현지에 진출한 국내 자산운용사도 있다. 대표 사례로 이지스자산운용이 꼽힌다. 이지스는 지난 2018년부터 관련 시장에 진출해 일본 도쿄 소재의 임대주택 3개 동에 투자하는 사모펀드를 만들어 운용한 바 있다.

분위기가 이렇다 보니 현지 진출을 돕는 자문 인력들도 덩달아 바빠지고 있다. 국내 법무법인 디엘지의 ‘글로벌 비즈니스 지원 센터(GBSC)’ 센터장을 맡는 김홍영 수석고문은 “현지 대체투자 시장에서 특히 최근 들어 부동산 시장에 투자하고자 하는 투자자들의 수요가 점점 늘고 있어 몇몇 자산운용사와 진출 논의를 이어가고 있다”고 말했다.

글로벌 자산운용사들이 현지에 진출한 주요 이유로 일본 상업용 부동산 시장의 견조한 성장세와 풍부한 유동성이 꼽힌다. 현지 내에서 이미 수요가 탄탄하고 주요 섹터 전반에서 공실률이 안정적으로 유지돼서다. 이외에도 일본 통화정책이 여전히 완화적이며 명목 성장률과 인플레이션 대비 금리가 낮게 유지되고 있다는 점도 주목할 만하다. 이런 ‘금융 억제’ 환경이 명목 성장률을 임대료 성과로 전환할 수 있는 투자자에게 실물자산 가치를 강화하는 요인으로 작용한다는 분석이다.

마코토 사쿠마 라살 인베스트먼트 매니지먼트 아시아 태평양 리서치 및 전략 부문 공동 대표는 일본 부동산 시장 분위기에 대해 “종합적으로 △경제 안정성 △견조한 수익률 △깊은 시장 유동성이라는 드문 조합을 제공하므로 현재와 같은 전환기에는 시장 변화와 신흥 기회를 포착할 수 있는 투자자에게 더욱 매력적인 환경을 제공한다”며 “특히 다른 국가와 차별적인 경제 사이클 덕분에 글로벌 투자자들이 포트폴리오 다각화를 이루기에 전략적으로 유용한 시장”이라고 이데일리에 전했다.

글로벌 운용사들은 이미 현지에서 펀드 결성과 투자 집행, 엑시트(투자금 회수)까지 다양한 성과를 내고 있다. 그러나 국내 투자자들의 시장 진입은 한발 늦었다는 평가도 나오고 있다. 이에 현지에 진출한 글로벌 자산운용사 관계자들은 글로벌 투자 원칙에 기반을 둔 엄격한 기준과 일본 현지 시장에 대한 깊은 이해를 결합하는 것이 장기적이고 안정적인 성과를 달성하는 핵심 요소라고 조언했다.

특히 마코토 사쿠마 공동 대표는 “이럴 때일수록 섹터와 지역별 성과가 크게 다르다는 점을 고려해 더욱 ‘선별적이고 세밀한 접근’을 할 필요가 있다”며 “광범위한 섹터 트렌드를 따라가기보다는 개별 자산의 철저한 실사에 집중하고 지속 가능한 임대수익 성장 가능성이 있는지, 기초 체력 대비 합리적인 가격이 형성된 자산인지 꼼꼼히 검토해야 한다”고 덧붙였다.