[이데일리 김성수 기자] 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지에 ‘교보타워 1.5배’ 규모 복합시설을 개발하는 사업(트윈픽스)이 기존 시행사 철수 이후 현대건설 주도로 재편되고 있다.

부동산 경기침체와 금융시장 경색으로 기존 ‘하이엔드 주거’ 중심의 사업 방향을 유지하기 어려워져서다.

오는 26일 만기인 9600억원 규모 브릿지론을 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환할지, 혹은 연장할지 여부도 논의 중이다. 업계에서는 사업 방향이 전면 수정된 만큼 단기에 본PF 전환 가능성은 낮다고 보고 있다.

시행사·자산관리사 모두 ‘교체’…PFV 명칭도 변경

3일 금융투자업계에 따르면 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지 복합개발사업(트윈픽스)은 오는 26일 브릿지론 9600억원의 만기가 돌아온다.

(자료=서울시)

당초 이 사업은 서울 강남구 역삼동 602번지 일원 1만362.5㎡ 규모 호텔부지에 지하 8층~지상 36층, 연면적 13만9838.2㎡ 규모의 업무시설(오피스), 오피스텔 132실, 숙박시설(호텔 65실), 근린생활시설로 구성된 복합시설을 짓는 사업이었다.

새로 지어지는 복합시설은 △업무시설 3만5587㎡ △숙박시설 1만749㎡ △판매·근린생활시설 1만6765㎡ 등으로 구성됐다. 연면적은 13만9838.2㎡로, 개발면적만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.5배 규모다. 세계적 건축가 도미니크 페로가 서울의 ‘내·외사산’ 형상을 담아 건축계획을 설계했다.

초기 사업시행자는 마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV)였고, 현대건설이 시공사를 맡았다.

마스턴제116호강남프리미어PFV의 주요 주주 및 지분율은 △시행사 웰스어드바이저스 55% △시공사 현대건설 29.99% △마스턴투자운용 5% △메리츠증권 4.01% △메리츠화재해상보험 3% △메리츠캐피탈 3% 등이었다.

그러나 최근 사업 구조가 대폭 변경됐다. 부동산 경기침체 장기화와 금융시장 경색 여파로 기존에 추진했던 사업 방향인 ‘하이엔드 주거’를 유지하기 어려워졌기 때문이다.

기존 시행사 웰스어드바이저스가 철수하고 넥스플랜이 새 시행사로 들어왔다. 마스턴투자운용도 자산관리회사(AMC)를 더 이상 맡지 않게 되면서 PFV 명칭이 ‘비120PFV’로 바뀌었다.

현대건설, 새 시행사와 ‘설계변경·사업계획’ 논의

현대건설은 현재 새 시행사 넥스플랜과 설계 변경, 사업계획 변경안을 협의 중이다.

변경안에는 최고 층수를 기존 36층에서 43층으로 높이고, 오피스텔 132실을 136실, 호텔 객실 65실을 208실로 대폭 늘리는 방안이 포함돼 있다.

강남 르메르디앙 호텔부지 복합개발 건축디자인 조감도 (자료=서울시)

또한 오는 26일 만기가 돌아오는 브릿지론 9600억원에 대해 본PF 전환 또는 브릿지론 연장 여부가 논의 중이다. 다만 업계는 “본PF 전환은 시기상조”라며 신중한 입장을 보이고 있다.

부동산투자업계 관계자는 “최근 호텔 부지를 하이엔드 주거로 전환하는 프로젝트들이 잇따라 실패하면서 트윈픽스 역시 다시 호텔 중심으로 재설계될 가능성이 있다”며 “사업 방향이 확정되지 않은 상황에서 본PF 전환은 현실적으로 쉽지 않다”고 말했다.

사업지가 지하철 9호선 신논현역에서 걸어서 3분으로 가깝지만, 경사도가 다소 높다는 점도 약점으로 꼽힌다. 부동산시장 침체와 PF 조달 경색이 지속되는 가운데, 트윈픽스 사업의 본격화 시점은 다소 늦춰질 것으로 예상된다.

금융투자업계 관계자는 “현재 시장 분위기에서는 1조원 가까운 브릿지론을 본PF로 전환하기 어렵다”며 “시행사 변경 이후 자본 구조와 분양 전략이 정리돼야 본격 추진이 가능할 것”이라고 말했다.

앞서 이 사업지는 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 서울시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해주는 혜택을 받았다. 이 경우 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 규제가 완화될 수 있다.

이 사업은 작년 10월 22일 열린 서울시 제17차 건축위원회에서 건축심의를 통과했다. 건축위원회는 사업지 내부에 계획된 실내형 공유공간에 다양한 공간을 경험할 수 있는 계획으로 새로운 랜드마크를 조성하고자 했다.

강남구청에 따르면 이 사업은 지난 3월 14일 강남구청에 건축허가 신청을 접수했다. 다만 사업시행자 측이 필요한 서류를 보완해서 접수해야 건축허가가 나온다. 보완된 서류에 대해 관계 부서들이 협의를 진행한 후 특이 사항이 없으면 건축허가를 받게 된다.