[이데일리 마켓in 김성수 기자] “좋은 물류센터를 새로 짓기 점점 어려워지고 있다.”

수도권 물류센터 공급 감소가 본격화된 가운데 코레이트자산운용이 준신축 코어 자산인 ‘서오산 물류센터’를 시장에 매물로 내놓았다. 쿠팡이 상온부 전체를 임차하고 있는 데다 수도권 남부 물류 거점 입지까지 갖춰 실수요 기업들의 인수 경쟁 가능성이 거론된다.



상온부 쿠팡 단독임차…‘준 신축’

4일 금융투자업계에 따르면 코레이트자산운용은 ‘서오산 물류센터’의 매각 자문사로 글로벌 부동산 자문사인 뉴마크 코리아를 선정했다.

'서오산 물류센터' (자료=뉴마크코리아)

서오산 물류센터는 경기 화성시 정남면 괘랑리 686-1번지에 위치해 있다. 경기도 서오산나들목(IC) 인근에 있으며, 지난 2023년 3월 준공한 준신축 자산이다. 현재 상온부는 쿠팡이 전체 임차해 운영하고 있으며 입지적 안정성도 갖췄다는 평가다.

해당 물류센터는 대지면적 2만1529㎡, 연면적 2만5026㎡ 규모로 전층 접안이 가능하다. 지하 1개층(지하 2층)은 상저온 복합 물류센터며, 이외 지상층은 모두 상온 물류센터로 구성돼 있다.

저온부가 위치한 지하 2층이 상저온 복합으로 동시에 사용할 수 있는 하이브리드 설계인 만큼 물류 비용을 줄일 수 있어 실수요자들 관심이 높은 것으로 보인다.

최근 수도권 물류센터 시장은 금리 상승, 건축비 증가, 유효 토지 제한 등으로 신규 공급이 빠르게 감소하고 있다. 이런 상황에서 3PL(제3자 물류)·이커머스·F&B(식음료) 등 주요 화주 기업이 거점 확보와 물류 투자 효율을 동시에 얻기 위해 자산 소유에 직접 나서면서, 엔드유저 실수요(최종 소비자) 매수가 활발해지는 것으로 확인된다.

실제로 최근 글로벌 종합물류기업이 거점 확보를 위해 직접 물류센터 매입에 나선 사례가 잇따랐다. 작년에는 CJ대한통운이 김포 SSG닷컴 네오003 물류센터를 인수하고, LX판토스가 인천 메가와이즈청라 물류센터를 인수했다.

또한 ABC마트가 이천 모가면 물류센터를 자가 사용을 목적으로 매입하는 등 유통 화주의 직접 인수 흐름도 같이 나타나고 있다.

이같이 수도권 물류센터 시장 거래가 실수요자를 중심으로 효율적 운영이 확보된 입지와 물리적 스펙을 보유한 물류센터 위주로 재편되고 있다. 특히 이번에 매물로 나온 코레이트자산운용의 서오산 물류센터는 이미 실수요자 중심으로 매입 의사를 표하고 있는 것으로 전해진다.



매각자문사 ‘뉴마크코리아’ 선정

해당 자산의 매각 자문을 맡은 뉴마크 코리아는 지난 1929년 미국에서 설립된 글로벌 상업용 부동산 자문사다. 작년 기준 글로벌 매출 약 33억달러(약 5조443억원)를 기록했으며 작년 상반기 기준 미국 투자 매각 시장 상위 3사 중 하나로 자리잡고 있다.

글로벌 시장에서는 최근 3억6000만달러(약 5503억원) 규모 뉴저지 산업용지 매각을 자문하는 등 글로벌 디벨로퍼·기관투자자 네트워크를 보유하고 있다. 코리아팀은 지난 3년간 실사용자를 대상으로 한 다수의 산업용 부동산 거래를 전략적으로 구조화해서 성사시켰다.

뉴마크 코리아 관계자는 “현재 국내 물류 부동산 시장이 성숙 단계에 진입하는 과정에서 일시적 과도기를 맞이하고 있다”며 “안정적 임대수익과 우수한 입지를 기반으로 한 코어 자산의 희소성이 점차 심화되고 있다”고 평가했다.

특히 수도권 남부권역의 경우 반도체 클러스터를 중심으로 첨단 제조업 공급망이 빠르게 확대되고 있다. 이에 따라 자동차, 이차전지, 소부장 산업 등 대규모 제조업 기반 수요가 수도권 남부권역에 지속적으로 집적되는 것으로 분석된다.

또한 수도권 남부권역은 충청권을 아우르는 대규모 배후 인구와 소비 수요를 동시에 흡수할 수 있는 입지적 강점을 보유하고 있다. 향후 단순 광역 물류 거점을 넘어 제조업 및 생활물류 수요에 함께 대응하는 서브허브(Sub-Hub) 물류센터로의 역할이 더욱 중요해질 것으로 보인다.

서브허브 물류센터란 거점 물류센터(허브)와 최종 배송지(영업소·캠프) 사이에서 물품을 지역별로 2차 분류하고 재분배하는 중간 거점을 의미한다. 대규모 물류를 각 지역으로 효율적으로 뿌려주는 허브의 역할을 보조하는 핵심 단계다.

뉴마크 코리아 관계자는 “최근 물류센터 시장에서는 신규 개발 중심의 투자 전략보다 우수한 입지를 확보한 기존 자산의 경쟁력을 개선하는 방향으로 투자 전략이 변화하고 있다”며 “특히 현 시점에서는 희소한 코어(Core) 자산을 신규로 확보하는 데 한계가 있다”고 말했다.

이어 “이런 상황에서는 입지 경쟁력이 있지만 물리적·운영적으로 개선할 여지가 있는 자산을 선제적으로 확보한 후 상저온 컨버전·리모델링·임대차 재구성·운영 효율화 등 밸류애드(가치부가) 전략으로 자산 가치를 높이는 접근 방식이 더욱 효과적일 수 있다”고 설명했다.