[이데일리 마켓in 김성수 기자] 미국 아마존 물류센터에 투자한 미래에셋자산운용 공모펀드의 순자산가치(NAV)가 큰 폭으로 추가 하락했다.

작년에 보유 자산 중 하나를 매입가보다 낮은 가격에 처분한 결과 투자자 지분 가치가 감소했는데, 이후 남은 2개 자산에 대한 재평가를 실시하니 가치가 더 떨어진 것.

다만 미래에셋자산운용은 매각대금 대부분을 대출원금 상환에 사용해 포트폴리오 안정성을 높였다. 보유한 2개 자산도 리파이낸싱을 거쳐 올해 초 펀드 만기 연장 등을 안내할 예정이다.

작년 美 콘코드 손절 매각…순자산가치 하락

23일 금융투자업계에 따르면 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호’(이하 맵스16호)의 주식 순자산가치(NAV)는 최근 자산 재평가를 실시한 결과 직전평가 대비 약 31.74% 하락했다.

맵스16호는 미국 아마존 물류센터에 투자하고 운용해서 그 수익을 수익자에게 분배하는 부동산 공모펀드다.

이번에 자산 재평가를 실시한 대상은 합자회사인 ‘맵스 US 로지스틱스 파트너스 LP’의 펀드 보유 지분(외화주식, 99.99%)이다.

맵스 US 로지스틱스 파트너스 LP는 당초에 미국 아마존 물류센터 3개를 소유하고 있었다. 이들 물류센터는 미국 △인디애나(아마존 그린우드) △오하이오(아마존 베드포드 하이츠) △노스캐롤라이나(아마존 콘코드)에 위치해있다.

아마존 콘코드 (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 투자설명서)

맵스16호는 셋 중 아마존 콘코드를 작년 10월 7일 매각했다. ‘아마존 콘코드’는 미국 샬롯 도심부에서 북동측으로 약 28km 거리에 위치한 신축 ‘라스트 마일’ 물류센터다. 샬롯 다운타운(도심)까지 I-85 고속도로를 통해 22분 이내 진입 가능하다.

맵스16호의 매각대금은 5195만달러(약 728억9104만원)로, 매각 관련 부대비용을 차감하기 전 금액이다. 이는 해당 자산의 매입가액이었던 6820만달러와 비교하면 약 24% 낮다. 사실상 손실을 감수한 ‘손절 매각’인 셈이다.

미래에셋자산운용은 아마존 콘코드 매각 후 이를 반영해서 작년 말 투자자산에 대한 재평가를 실시했다. 현지 매각결과를 펀드 기준가에 반영하기 위해서다. 이에 따라 맵스16호의 주식 순자산가치(NAV)가 직전 대비 약 13.2% 하락했다.

잔여 물류센터 재평가 하니…가치 ‘32% 하락’

이후 맵스16호는 자본시장법에 따라 투자자산에 대한 자산 재평가를 실시했다. 아마존 콘코드를 제외한 나머지 2개 자산에 대한 평가를 진행한 데다, 작년 12월 거래종결 후 리파이낸싱도 반영해서 평가한 결과다.

맵스16호는 법에 따라 1년에 1회 이상 공정가치 평가를 해야 한다. 연 1회 평가는 원래 3월 말 진행하는데, 오는 3월 수익자 총회 일정을 고려해서 평가 시기를 앞당겼다.

그런데 보유주식 순자산가치(NAV)가 직전평가 대비 약 31.74% 하락한 것으로 나타났다.

(자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호)

재평가 전 맵스 US 로지스틱스 파트너스 LP 주식의 평가액은 5176만1754.91달러였으나, 재평가 이후에는 3533만3932.25달러로 낮아졌다. 이에 따른 평가손익 조정액은 1642만7822.66달러다.

재평가 금액이 변동한 원인은 현지 보유 부동산의 가치가 하락해서다. 미국 시장 금리수준 및 시장 리스크 등이 가격에 반영되면서 2개 자산의 감정평가액이 전년도인 2024년 12월 기준 금액(9950만달러) 대비 약 19% 하락한 액수(8055만달러)로 평가됐다.

시장에서는 이번 사례가 미국 물류센터 시장의 조정 국면을 단적으로 보여주는 사례라는 평가가 나온다. 미국 금리가 오른 후 물류센터 자산 가치가 조정을 받으면서, 아마존이라는 우량 임차인을 둔 자산조차 매입가를 방어하기 어려운 환경이 이어졌다는 분석이다.

미래에셋자산운용 관계자는 “매각대금 대부분을 대출원금 상환에 사용해 포트폴리오 안정성을 높였다”며 “나머지 2개 자산도 리파이낸싱을 거쳐 올해 초 펀드만기 연장 등을 안내할 예정”이라고 말했다.