[이데일리 박정수 기자] 우정사업본부가 포트폴리오 다변화 차원에서 상업용 부동산 메자닌론 투자에 나섰다. 메자닌은 채권과 주식의 중간 위험 단계에 있는 전환사채(CB), 신주인수권부사채(BW) 등에 투자하는 것을 말한다.

22일 투자은행(IB)업계에 따르면 우본 우체국예금은 상업용 부동산 메자닌론에 최대 3억달러(약 3400억원)를 투자하기로 했다. 이를 위해 우본은 2개 운용사를 뽑아 각각 1억5000만달러 이내로 출자할 방침이다. 우본 관계자는 “해외 부동산 투자에서 선순위 대출과 에쿼티(지분) 부문은 출자를 진행한 게 있다”며 “포트폴리오 다변화 차원에서 중순위 대출 전략을 포함하기로 했다”고 말했다.

우체국예금은 지난 2016년에 상업용 부동산 선순위 대출을 투자대상으로 총 4억5000만달러(약 5140억원)를 출자한 바 있다. 당시 개발사업 등의 고위험자산 대출을 배제하고 미국 등 핵심국가 소재자산을 중심으로 투자했다. 아울러 작년에는 유럽 전 지역을 투자 대상으로 하는 밸류애드 전략의 해외 부동산 에쿼티 투자에 총 1억유로(약 1280억원)를 투자했다. 밸류애드란 매입한 빌딩을 리모델링하고 임차인을 새로 꾸려 부동산 가치를 끌어올린 뒤 추가 이익을 거두는 전략이다.

이에 우본은 이번에 메자닌을 비롯한 중순위 대출 전략 대부분을 투자 대상으로 삼았으며 투자 지역은 미국을 50% 이상 담기로 했다. 우본 관계자는 “해외 부동산 시장에서 메자닌을 비롯한 중순위 대출 상품은 미국 지역이 유망하다”며 “위탁사가 전략에 따라서 나머지 부문을 경제협력개발기구(OECD) 국가로 채우면 된다”고 설명했다.

담보대출비율(LTV)은 평균 80% 이하, 개별자산은 최대 85% 수준이다. 레버리지는 최대 50%, 개별자산 비율은 25% 이내로 잡았다. 개별자산 만기는 최대 10년이다. 목표수익률은 7% 이상(그로스)으로 정했다.

특히 펀드운용은 통합형일 경우 5억달러(약 5710억원) 이상의 펀드를 결성해야 하며 별도운용계정(SMA)의 경우 글로벌 연기금 등 해외 기관투자가와 공동투자 구조를 짜야 한다. SMA는 투자자 요구사항이 반영된 단독 맞춤형 펀드를 사전 지침에 따라 전문적으로 운용하는 것을 말한다.

우본 관계자는 “통합형 펀드 경우 투자자산의 효율적 관리를 위해 해외대체자산 관리회사와 사후관리 관련 별도 계약을 체결해야 한다”며 “블라인드 방식의 운용으로 투자금은 자금 수요가 있을 때마다 분할 출자할 계획”이라고 전했다.