[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강남구 역삼동에 들어설 하이엔드 주거복합시설 ‘원에디션 강남’ 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 400억원이 다음달 18일 만기를 맞는다.

대출약정에 따른 만기 연장조건이 충족된 경우 오는 5월 24일까지 만기가 더 늦춰지게 된다. 또한 오는 4월 1일에는 총액 1650억원 한도의 장기차입금 만기가 돌아올 예정이다.

대출 400억 다음달 만기…현대엔지니어링 연대보증

28일 금융투자업계에 따르면 다음달 18일 ‘원에디션 강남’ 관련 PF대출 400억원의 만기가 돌아온다. 다만 대출약정에 따른 대출만기 연장조건이 충족된 경우 오는 5월 24일까지 만기가 연장될 수 있다.

(자료=원에디션 강남 홈페이지)

원에디션 강남은 서울 강남구 역삼동 653-4번지 A1블록(A1BL)에 들어선다. 서울지하철 9호선 언주역에서 걸어서 7분 거리에 있으며 지하 5층~지상 20층, 도시형 생활주택 234가구, 오피스텔(업무시설) 25호실 및 근린생활시설로 구성돼 있다.

단지는 지난 2021년 12월 착공해서 올해 2월 준공이다. 시행사는 지엘스포월드피에프브이(PFV), 시공사는 현대엔지니어링이다.

지엘스포월드PFV 주요 주주는 지난 2022년 말 기준 △지엘산업개발(보통주 지분율 26.5%) △신프로퍼티(보통주 22.5%, 종류주 25%) △황세훈 지엘산업개발 회장(보통주 20%) 등이다.

NH투자증권, 미래에셋증권도 보통주를 각 2.5%씩 보유하고 있다. 종류주식은 의결권이 없고, 이익배당 및 잔여재산 분배에 있어 보통주식과 동일한 권리를 갖는다.

지엘산업개발은 서울 종로구 ‘그랑서울’(지분매각 완료), ‘타워8’(사업 완료), 강남구 ‘아이콘 역삼’(사업 완료), 송파구 ‘GL메트로시티 문정’(사업 완료)을 진행한 부동산개발회사다.

(자료=감사보고서)

다음달 18일 만기인 대출 400억원은 특수목적법인(SPC) 엠에스아이디제구차가 지엘스포월드PFV에 대출해준 금액이다. 기존 만기일은 작년 12월 19일이었지만, 만기 연장조건이 충족돼서 다음달 18일로 만기가 약 3개월 연장됐다.

대출의 만기 연장조건은 △연장되는 대출기간에 대해 발행하는 차회차 유동화증권에 대해 현대엔지니어링 유효신용등급 이상의 금융기관과 인수계약 체결 △연장되는 대출기간에 대한 이자 및 유동화비용 선납 등이다.

SPC 엠에스아이디제구차는 이 대출채권을 기초자산으로 400억원 규모 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 작년 12월 차환 발행했다. 만기는 다음달 18일로 동일하다. 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자는 미래에셋증권, 업무수탁자는 키움증권이다.

오는 4월 1일 장기차입금 만기…총 1650억 대출약정

이 유동화거래의 주요 위험요소는 지엘스포월드PFV의 채무불이행으로 유동화증권 상환재원이 부족해지는 것이다. 일반적으로 부동산 PF 사업의 대출원리금 상환재원은 해당 사업에서 발생하는 현금흐름이다.

이에 사업의 진행단계, 사업성과 등에 따라 유동화 자산의 회수가능성이 달라진다. 대출원리금이 적기에 지급되지 못할 위험이 존재하는 것. 하지만 이같은 신용위험 요소는 현대엔지니어링의 연대보증으로 통제된다.

현대엔지니어링은 지엘스포월드PFV의 대출채무에 대해 대출약정금의 130% 한도에서 연대보증한다.

대출약정에 따라 지엘스포월드PFV가 SPC 엠에스아이디제구차에 대해 부담하는 모든 채무의 기일이 도래하거나 기한이익이 상실되는 경우, 현대엔지니어링은 즉시 연대보증채무를 이행해야 한다.

게다가 원에디션 강남 개발사업의 분양률이 100%에 육박하는 만큼 신용위험이 발생할 가능성은 낮을 것으로 보인다. 작년 10월 말 기준 이 사업의 분양률은 도시형 생활주택 및 근린생활시설의 경우 99%, 오피스텔은 100%다.

(자료=감사보고서)

오는 4월 1일에는 장기차입금 만기가 돌아올 예정이다. 감사보고서를 보면 지엘스포월드PFV는 채권자들과 총액 1650억원 한도의 대출약정을 맺고 있다.

각 대주별 대출약정금을 보면 트랜치A의 경우 △미래에셋증권 100억원 △미래에셋생명보험 400억원 △DB손해보험 400억원 △현대커머셜 350억원이다. 또한 지엘스포월드PFV 장기차입금 내역을 보면 트랜치A 채권자들이 받는 금리는 연 3.9%다.

회사는 대주의 차입금 관련해서 회사 대표이사와 주주인 지엘산업개발로부터 연대보증을 제공받고 있다. 트랜치B 대출약정금은 롯데캐피탈 400억원이며, 금리는 연 3.0%다. 이 트랜치B 관련해서는 현대엔지니어링으로부터 연대보증을 제공받는다.