[이데일리 마켓in 김성수 기자] 전국 지식산업센터 시장은 올해 3분기에도 ‘냉기’가 돌았다. 특히 서울시는 월 평균 거래면적과 거래금액이 모두 감소했다. 이는 불황이 지속되고 있음을 보여준다는 분석이다.

특히 장기간 착공·분양을 하지 못한 사업장은 추가적 금리 인하에도 사업을 지속하기 어려울 것으로 보인다. 이에 따라 서울시 중심으로 법원 경매 인기가 살아날 것으로 예상된다.

서울시 월 평균 거래면적·거래금액 ‘뚝’…시장 불황 지속

18일 지식산업센터 빅데이터 플랫폼 지식산업센터114에 따르면 올해 3분기 전국 지식산업센터 거래면적은 12만6502㎡로, 지난 1·2분기보다 감소했다.

전국 지식산업센터 분기별, 월별 거래면적 (자료=지식산업센터114)

서울시는 월 평균 거래면적, 거래금액 모두 최근 5년간 또는 5년 전 수치보다 감소했다. 서울시의 지난 9월 기준 월 평균 거래면적은 1만152㎡로 집계됐다. 최근 5년간 월 평균 거래면적 1만6433㎡의 약 62%에 불과한 수치다.

서울시의 올해 3분기 지식산업센터 총 거래금액은 2284억원으로 집계됐다. 이는 공급량 증가, 평균 거래가격 상승에 따른 결과로 추정된다.

서울시의 월 평균 거래금액은 지난 9월 기준 703억원으로 집계됐다. 이는 5년 전인 지난 2019년 월 평균 거래금액 896억원에 못 미치는 수치다. 지난 2022년에는 월 평균 거래금액이 889억원, 작년에는 670억원이었다.

경기도의 경우 지난 9월 기준 월 평균 거래면적이 2만2682㎡로, 최근 5년간 월 평균 거래면적(2만5298㎡)의 약 90%에 그쳤다.

인천시, 부산시는 지난 9월 기준 월 평균 거래면적이 각각 약 11%, 33% 증가했다. 다만 이는 대형면적의 일시적 거래에 따른 증가다. 일시적 거래를 제외하면 최근 5년간 월 평균 거래면적보다 감소했다는 분석이다.

서울시의 올해 3분기 지식산업센터 평균 거래가격은 2500만원 전후로, 작년 3분기와 비슷한 수준을 유지했다. 경기도는 1200만원 후반대를 유지했다.

인천시 올해 3분기 평균 거래가격은 1373만원으로, 작년 평균 거래가격(787만원)과 올해 2분기 평균 거래가격(781만원)을 웃돌았다. 다만 이는 인천시 미추홀구 도화동 토지산업개발 지식산업센터를 다른 용도로 개발하기 위한 특수한 거래 영향으로 추정된다.

‘주요 수도권 vs 비수도권’ 양극화 뚜렷…경매 물건 증가

지역별 실거래가를 보면 양극화 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다. 서울시 및 경기도 주요지역의 지식산업센터 평균 거래가격은 보합세 및 완만한 상승세를 나타냈다. 반면 경기도 외곽지역과 비(非) 수도권은 당분간 가격 하락세가 유지될 것으로 예상된다.

특히 서울 성동구는 전국 지식산업센터 최고가격 지위를 유지하고 있다. 올해 3분기 단위 면적당 실거래가 상위권 지역을 보면 최상위 10건 거래 중 9건이 성동구에서 나왔다.

지역별 전망을 보면 서울은 높은 분양가격의 신규분양 현장은 고전할 것으로 보인다. 건축허가 후 장기간 착공·분양을 하지 못한 사업장은 금융비용을 감당하기 어려워 기한이익상실(EOD)로 몰릴 것으로 예상된다.

또한 높은 분양가격을 고수해야 하는 지식산업센터의 경우 낮은 분양률 때문에 오피스로 용도 변경하는 곳이 늘어나고 있다.

마스턴투자운용이 선매입을 확정한 서울시 성동구 성수동2가 279번지 일대는 당초 삼원PFV가 지식산업센터를 분양하려 했던 곳이다. 그러나 현재는 오피스로 설계 변경 및 인허가가 완료됐다.

수도권 지식산업센터 경매 진행 현황 (자료=지식산업센터114)

서울은 추가적 금리 인하에도 건설사의 시공 참여 거부와 신탁사의 보증 거부로 브릿지론, 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 더 어려울 것으로 예상된다. 이에 따라 서울에서는 지식산업센터 개발 사업을 포기하거나, 다른 용도로 사업을 전환하는 현장이 증가할 것으로 보인다.

지식산업센터114 운영사 알이파트너의 조지훈 대표는 “서울시 중심으로 법원 경매 인기가 살아날 것으로 예상된다”며 “최근 몇년간 법원 경매 물건이 없었던 서울 성동구 성수동에도 경매물건이 나오고, 지역별로 우량물건이 다수 출현함에 따라 입찰자 수도 소폭 증가했다”고 말했다.

이어 “경기도의 경우 고양시, 구리시, 남양주시, 평택시 등 택지개발지구에 건설된 지식산업센터 공실 문제가 장기간 계속될 것”이라며 “다만 개별입지에 건설된 지식산업센터는 지역적 수요기반이 있어서 임대료 하락은 불가피해도 공실 기간이 상대적으로 짧을 것”이라고 예상했다.