[이데일리 김성수 기자] 리츠(REITs·부동산투자회사), 부동산 펀드가 부동산을 매각하고 청산하는 과정에서 법 조항에 충돌이 발생하는 것으로 나타났다. 부동산투자회사법과 법인세법상 배당가능이익을 계산하는 방식이 각각 달라서다.

어느 법을 적용하느냐에 따라 해당 리츠 등이 배당소득공제를 받을 수 있는지 여부도 달라진다. 업계에서는 배당가능이익 산정 방식이 통일되도록 두 법 중 하나를 개정해야 한다고 목소리를 높인다.

이월결손금 시각차…부동산법 “공제 안 돼” vs 법인세법 “공제”

3일 금융투자업계에 따르면 투자자가 보유 부동산을 매각한 후 청산하는 과정에서 ‘부동산투자회사법 시행령 기준’ 배당가능이익과 ‘법인세법 시행령 기준’ 배당가능이익 관련 법 조항에 충돌이 발생한다.

리츠(REITs)는 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따라 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사다.

리츠를 비롯한 ‘법인 형태의 투자자’는 부동산 매각 후 회계연도를 종료하고 결산, 배당한 다음 청산하는 ‘일반배당방식’을 채택한다. 이 방식을 쓰면 보통 법인세가 부과되지 않는다. 리츠 투자의 본질이 ‘편입 자산에서 얻은 임대료 수익의 일부를 주주에게 배당으로 지급’하는 것이어서다.

반면 ‘개인주주가 투자자’인 특정금전신탁의 경우 부동산 매각 후 회계연도 종료 없이 잔여재산분배(의제배당)로 청산하는 ‘잔여재산분배방식’을 택하는 경우가 많다.

특정금전신탁이란 고객(위탁자)이 은행에 맡긴 현금자산을 고객이 직접 지정한 방식으로 은행 등(수탁자)이 운용하며, 추후 운용한 결과물을 고객에게 현금으로 실적배당하는 신탁 상품을 말한다.

특정금전신탁 (자료=스탠다드차타드은행)

또한 ‘의제배당’이란 상법상 이익배당, 또는 잉여금 분배 절차를 밟지는 않았지만 법인이 해산, 합병 등 이유로 그동안 배당하지 않고 사내에 유보했던 이익을 주주, 사원, 출자자 등에게 분배하는 것을 말한다.

부동산투자회사가 부동산을 매각하고 잔여재산을 분배하는 경우 의제배당금이 발생하게 된다. 현행 세법에서는 이런 경제적 이익을 의제배당이라고 해서 배당소득으로 과세한다.

특정금전신탁 방식을 쓸 경우 굳이 기수를 끊지(회계연도 종료) 않는다. 배당금 액수가 크면 주주의 배당소득세 부담도 커지기 때문이다. 또한 기수를 끊지 않으면 결산, 외부감사 등 절차가 생략돼서 청산, 주주분배까지 시간이 단축된다는 장점이 있다.

리츠, 결손금 공제시 ‘배당소득공제’ 가능성↑…“규정 통일해야”

리츠 등은 청산할 때 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 배당소득공제를 받을 수 있다. 즉 의제배당금액이 배당가능이익의 90%를 넘어야 유리한 것이다.

문제는 배당가능이익을 산출할 때 어느 법을 적용하는지에 따라 배당소득공제 가능 여부가 달라진다는 점이다. 배당가능이익 산정 시 ‘이월결손금 포함 여부’에 대한 시각이 부동산투자회사법과 법인세법에서 다르기 때문이다.

‘이월결손금’이란 과거에 발생한 결손금이 공제되지 않아서 당해 사업연도로 넘어온(이월된) 것을 말한다. 예컨대 작년 발생한 손해가 올해로 이월되면 올해 이익이 그만큼 줄어들어 세금도 줄어드는 효과가 있다. 이 때문에 “이월결손금도 재산”이라는 말이 나온다.

부동산투자회사법 시행령 제32조(초과배당의 범위 등) 제2항에 따르면 초과배당은 해당 연도의 감가상각비 범위에서 배당하되, 초과배당으로 인해 “전기(前期)에서 이월된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정 시 포함하지 않는다”고 돼 있다.

반면 법인세법 시행령 제86조의3(유동화전문회사 등에 대한 소득공제) 제1항을 보면 대통령령으로 정하는 배당가능이익이란 기업회계기준에 따라 작성한 재무제표상 법인세비용 차감 후 당기순이익에 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고, 이익준비금을 차감한 금액이라고 돼 있다.

즉 부동산투자회사법 시행령을 따르면 이월결손금을 공제하지 않지만, 법인세법 시행령을 따르면 이월결손금을 공제하는 게 맞다. 만약 법인세법대로 이월결손금을 공제하면 배당가능이익이 줄어들게 되고, 의제배당금액이 배당가능이익의 90%를 넘길 가능성이 높아진다.

(자료=금융투자업계)

반면 부동산투자회사법대로 이월결손금을 공제하지 않을 경우, 배당가능이익이 늘어나서 의제배당금액이 배당가능이익의 90%에 못 미치는 경우가 발생한다. 리츠 청산 시 배당소득공제를 받을 수 없게 되는 것이다. 이에 투자자는 ‘울며 겨자먹기’로 절세 효과를 못 누리게 된다.

금융투자업계 관계자는 “부동산투자회사법 시행령에 있는 조항에 따라 배당가능이익을 산출하려 해도, 법인세법 시행령 규정과 상충되니 어떤 것을 따라야 할지 모르겠다”며 “법령이 통일되도록 둘 중 하나가 바뀔 필요가 있다”고 말했다.

부동산투자회사법 시행령 관할부처인 국토교통부 부동산투자제도과에 문의한 결과 “국회에서 관련 법 개정 움직임은 없다”는 답변을 받았다.