[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 용산철도병원 부지에 주상복합시설을 개발하는 사업 관련 대출 3000억원이 다음달 9일 만기를 맞이한다.

HDC현대산업개발이 지분 100%를 보유한 리츠(REITs·부동산투자회사)가 사업을 주도하고 있으며, 대출채권 상환 여부에 불확실성이 있는 만큼 HDC현대산업개발이 기초자산 매수의무 및 조건부 채무인수를 약정하고 있다.

작년 9월 서울시 건축심의 통과…내년 착공 목표

19일 금융투자업계에 따르면 서울 용산철도병원 주상복합시설 개발사업 관련 대출 3000억원이 다음달 9일 만기를 맞는다.

에이치디씨아이파크제1호위탁관리부동산투자회사(이하 에이치디씨리츠)는 서울 용산구 한강로3가 65-154 외 24필지 일원에 주상복합시설 등을 개발하는 사업을 진행하고 있다. 에이치디씨리츠는 HDC현대산업개발이 지분 100%를 보유한 리츠다.

(자료=서울시)

해당 사업지에는 현재 용산역사박물관이 있으며, 지하철 1호선·경의중앙선 환승역 용산역과 지하철 4호선 신용산역에서 걸어서 10분 정도 걸린다.

이 사업은 작년 서울시 건축심의를 받은 상태로 내년 중 착공을 목표로 하고 있으며, 착공시기와 설계변경을 할지 여부도 검토되고 있다.

서울시는 작년 9월 열린 건축위원회에서 이 일대 공동주택 610가구(공공임대 84가구, 민간임대 526가구)와 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등을 건립하는 사업을 통과시켰다.

시에 따르면 이 사업은 지난 건축위원회 건축심의 계획안을 보완해서 주동 입면과 옥상 지붕의 경관 등을 변경해 건축물 디자인을 개선했다. 또한 공용부에 오픈테라스 등을 적용해 주민들이 쾌적하게 이용할 수 있도록 주거환경을 개선했다.

사업시행자인 에이치디씨리츠는 이 일대 부동산을 지난 2021년 12월 취득했다. 토지 취득가액은 3229억100만원, 취득 후 자본적지출은 758억7000만원으로 장부가액은 3987억7100만원이다.

또한 에이치디씨리츠와 시공사 HDC현대산업개발 등은 이 사업 관련 원금 3000억원의 대출약정을 체결했다. 대출원금은 대출만기일인 다음달 9일 일시상환하는 조건이다.

대출이자의 경우 전체 대출기간에 대해 고정금리로 양편넣기(시작일과 마지막일을 모두 포함해 이자계산) 계산된 금액이 대출실행일인 지난 6월 26일 일괄 선급됐다.

용산역사박물관 전경 (사진=HDC현대산업개발)

◇ 대출채권 상환 어려우면…현산, 조건부 채무인수

또한 특수목적회사(SPC) 엠에스용산제일차는 에이치디씨리츠에 대해 보유한 원금 3000억원 규모 대출채권을 기초로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 에이치디씨리츠가 지급하는 대출원리금 등으로 해당 ABSTB를 상환하게 된다.

ABSTB는 1500억원 한도로 제1-1회차, 제1-2회차로 나뉘어 발행됐으며 둘 다 다음달 10일 만기다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자는 미래에셋증권이며 업무수탁자는 교보증권이다.

기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 에이치디씨리츠의 신용도 및 사업 현금흐름 등에 따라 달라진다. 다만 대출채권 상환 여부에 불확실성이 있는 만큼 HDC현대산업개발이 기초자산 매수의무 및 조건부 채무인수를 약정하고 있다.

대출약정상 기한이익이 상실되는 경우 엠에스용산제일차는 ‘옵션계약서’에 따라 옵션매수인인 HDC현대산업개발에 서면 통지해서 기초자산에 대한 매도청구권을 행사하게 된다.

이 경우 HDC현대산업개발은 즉시 엠에스용산제일차가 보유한 기초자산 전부를 매수하고, 엠에스용산제일차가 에이치디씨리츠에 대해 보유하는 미상환 대출원리금 등을 매매대금으로 지급해야 한다.

HDC현대산업개발은 대출약정상 채무조정 사유 등이 발생하는 경우에도 원래의 대출약정 상 조건에 따라 매매대금을 지급해야 한다.

이를 이행하지 않을 경우 HDC현대산업개발은 대출약정에 따라 에이치디씨리츠가 엠에스용산제일차에 상환해야 하는 대출원리금 등 채무 전부를 중첩적으로 인수할 의무를 진다.