[이데일리 마켓in 김성수 기자] 부동산 시행사 신영이 이달부터 서울 여의도 메리츠화재 빌딩을 철거하기 시작한다. 철거한 자리에는 ‘용적률 1000%’ 규모 19층 오피스가 들어선다. 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.

최근 서울시 지구단위계획, 미국 금리인하 불확실성이 줄어든 점을 고려하면 신영의 여의도 부동산 개발 여건은 수년 전보다 나아졌다.

여의도 지구단위계획, 올해 9~10월 결정고시 예상

24일 영등포구청 및 부동산업계에 따르면 신영은 이달부터 내년 4월까지 여의도 메리츠화재 빌딩을 철거한다. 철거한 자리에는 ‘용적률 1000%’ 규모 19층 오피스가 들어서게 된다.

여의도 메리츠화재 빌딩 (사진=김성수 기자)

용적률은 전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 뜻한다. 건축허가는 이미 받았으며, 착공은 기존 건물 철거가 끝난 후 착공신고를 거쳐 진행할 예정이다.

앞서 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이다. 신영이 직접 건물을 산 것은 아니고, 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자했었다.

당시 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익을 기대할 수 있는 보통주에 투자했다. 현대 이 건물을 담고 있는 펀드는 신영의 종속회사인 브라이튼일반사모부동산투자신탁제1호(구 베스타스전문투자형사모부동산모투자신탁제53호)다.

시행사 및 자산운용사가 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도에는 금융회사들이 몰려있어 직주근접을 원하는 직장인 수요가 많다.

또한 여의도 건물들은 기존에도 용적률에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많았다.

그런데 최근에는 여의도에 부동산을 개발하는 여건이 수년 전보다 나아졌다. 서울시 지구단위계획, 미국 기준금리 인하가 이전보다 가시화돼서 불확실성이 줄어들었기 때문이다.

우선 서울시는 오는 9~10월 여의도 금융중심 지구단위계획을 결정고시할 예정이다. 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 바꾸는 것이 이번 이 지구단위계획을 준비한 목적이다.

지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 지구단위계획으로 용도지역 변경이 일부 허용되기도 한다.

여의도 지구단위계획이 결정고시되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않을 경우 각종 규제를 받을 수 있어서다.

여의도 금융특정개발진흥지구 높이계획 예시(안) (자료=서울시)

◇ 미국 9월 기준금리 인하 전망 높아져…불확실성 완화

서울시는 여의도를 이용현황 및 입지 특성을 고려해 △국제금융중심지구 △금융·업무지원지구 △도심기능지원지구 △도심주거복합지구의 총 4개 구역으로 나눴다.

시는 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’를 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 ‘용도지역 조정가능지’로 지정했다. 신영이 철거를 진행 중인 여의도 메리츠화재 부지가 ‘특정개발진흥지구’에 해당한다.

이 지구는 명동, 상암동에 이은 서울에서 3번째 중심상업지역으로 용적률 1000%까지 부여한다. 여기에 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.

금융특정개발진흥지구에는 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지했다.

앞으로 여의도 지구단위계획 결정고시를 위해 남은 절차는 교통영향평가, 서울시 도시건축공동위원회 심의, 재열람 공고 등이다.

미국 기준금리 인하가 가능성이 이전보다 높아졌다는 점도 부동산 개발에 긍정적인 요소다.

한국은행 뉴욕사무소가 지난 5일 공개한 보고서를 보면 대다수 주요 투자은행(IB)은 오는 9월 미국 연방준비제도(연준)의 조기 금리인하 가능성이 높아졌다고 평가했다.

(자료=한국은행 뉴욕사무소 보고서 일부 캡처)

JP모간, 뱅크오브아메리카(BOA)는 9월 금리인하 가능성이 높아졌다고 내다봤다. 기존에 예상한 시점이 올해 11월, 12월이었던 것과 비교하면 시점이 앞당겨진 것이다.

해당 보고서에는 “시카고상품거래소(CME)에서 거래되는 연방기금선물(Fed funds future) 가격에 반영된 9월 금리인하 확률은 최근 78.5%에서 83.0%로 상승했다”고 적혔다.

금융투자업계 관계자는 “다른 시행사, 금융회사는 여의도 금융중심 지구단위계획이 확정되기를 기다렸지만 고금리로 금융비용 부담이 높아서 분양을 먼저 시작했었다”며 “신영은 이와 비교하면 개발 타이밍이 상대적으로 더 낫다고 볼 수 있다”고 말했다.