[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 중구 세운 5-1·3구역 도시정비형 재개발 사업장 관련 대출이 만기 연장에 성공했다. 기존 대출금 2800억원은 조기 상환되고, 새로 받은 대출 규모가 3800억원으로 확대됐다.

이 3800억원은 여러 트랜치로 나뉘어 있다. 현대차증권, 신한투자증권, 한화투자증권 등이 개별 대출을 유동화한 거래의 주관회사를 맡고 있다. 유동화증권 차환에 어려움이 발생할 경우 이들 주관회사가 자금 보충한다.

대출 2800억 조기 상환…사업시행변경인가 단계 중

26일 금융투자업계에 따르면 서울 중구 세운재정비촉진지구 5-1·3구역 도시정비형 재개발 사업장 관련 대출 2800억원은 지난 5일 조기 상환되고, 새로 받은 대출 규모가 3800억원으로 늘어났다.

서울 중구 산림동 190-3번지 일대 ‘세운 5-1, 5-3 재정비촉진구역’ 위치도 (자료=서울시)

세운 5-1·3구역 도시정비형 재개발 사업은 서울 중구 산림동 190-3번지 일원에 지하 8층~지상 37층 규모 업무시설 및 근린생활시설 등을 개발하는 것이다. 현재 사업시행변경인가 단계에 와 있다.

시행사 세운5구역피에프브이(PFV)는 이 사업 관련 이달 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 투모로우세운 등 복수의 대주들로부터 총 3800억원 한도의 대출을 조달했다.

각 트랜치별 대출약정금은 △트랜치A 2200억원 △트랜치B 1000억원 △트랜치C 400억원 △트랜치D 200억원이다. 상환 및 담보순위는 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C, 트랜치D 순이다.

SPC 투모로우세운, 에이에이엠제일차는 트랜치B 대주로 참여 중이다. 두 회사는 각각 100억원 한도, 245억원 한도 자산유동화단기사채(ABSTB)를 발행해서 세운5구역PFV에 각각 100억원, 245억원의 대출약정금을 지난 5일 실행했다.

두 대출 모두 만기는 오는 2026년 1월 5일이다. 투모로우세운, 에이에이엠제일차가 발행한 ABSTB도 제8회차, 제6회차까지 차환발행하면 만기(2026년 1월 5일)가 동일하다.

대출이자는 매 3개월로 설정된 이자기간에 대해 약정된 금리로 산정해서 선급된다. 대출원금은 만기 일시 상환되는 조건이지만, 조기 상환이 가능하다.

투모로우세운의 경우 대출채권을 유동화한 거래의 주관회사, 자산관리자가 현대차증권이다. 대출채권의 상환 재원은 해당 개발사업에서 발생하는 현금흐름이다. 사업의 진행단계, 성과 등에 따라 상환 가능성이 달라질 수 있다.

(자료=중구청)

◇ 대출채권 유동화…차환 어려우면 주관사 ‘자금보충’

또한 각 회차별 유동화증권이 발행 당일 모두 팔리지 않으면 기존 발행된 유동화증권을 상환하는 데 어려움이 생길 수 있다. 투모로우세운은 이같은 유동화증권 차환발행 위험을 통제하기 위해 주관회사 현대차증권과 이달 ‘사모사채 인수 확약서’를 체결했다.

현대차증권은 다음과 같은 사유가 발생하면 투모로우세운이 유동화증권 상환을 위해 발행하는 사모사채를 100억원 한도에서 인수해야 한다.

그 사유는 △기초자산인 대출채권의 기한이익이 상실돼 유동화 프로그램 중단사유가 발생하거나 △유동화증권 전부 또는 일부에 대한 인수대금이 납입되지 않은 경우 등이다.

SPC 에이에이엠제일차가 빌려준 245억원 대출을 유동화하는 거래는 신한투자증권이 주관회사를 맡고 있다. 에이에이엠제일차는 유동화증권 차환발행 위험 통제를 위해 이달 신한투자증권과 ‘대출채권매입확약 또는 자금보충계약서’를 체결했다.

신한투자증권은 유동화증권 차환에 어려움이 생길 경우 245억원 한도로 해서 에이에이엠제일차가 기존에 발행한 유동화증권을 상환하기 충분한 수준으로 자금보충을 해야 한다.

SPC 티아이세운제일차는 트랜치D 대주에 해당하며, 세운5구역PFV에 대해 100억원 대출채권을 보유하고 있다. 만기는 오는 2026년 1월 5일이다. 이 대출을 유동화한 거래의 주관회사는 한화투자증권이다.

티아이세운제일차는 유동화증권 차환발행위험을 통제하기 위해 한화투자증권과 ‘대출채권 매입확약 및 자금보충에 관한 계약서’를 체결했다.

이에 따라 한화투자증권은 티아이세운제일차 자산관리계좌 잔액이 유동화증권 원리금 등을 지급하기에 부족한 경우 다음과 같은 의무를 부담해야 한다.

그 의무는 △기초자산인 대출채권을 매입하거나 △티아이세운제일차에 자금보충(대여)하거나 △티아이세운제일차가 발행하는 사모사채를 100억원 한도에서 인수하는 것이다.

세운 5-1, 3구역 일대 (사진=김성수 기자)