[이데일리 김성수 기자] 인천 남청라 복합물류단지 개발사업을 위한 980억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 연장될지 주목된다. 다음달 27일이 만기인데 금융회사들의 요구 조건이 충족되면 오는 5월 29일로 만기가 연장될 수 있어서다.

특히 이 물류센터는 매각이 한 번 무산됐다가 SK디앤디 자회사인 디앤디인베스트먼트와 거래를 추진 중이다. 부동산PF 자금조달이 쉽지 않은 만큼 딜클로징(거래종결)이 무사히 될지도 관심을 모은다.

복합물류 PF대출 만기연장 ‘2가지 조건’ 충족해야

17일 금융투자업계에 따르면 인천 서구 원창동 물류센터 개발사업(인천 남청라 복합물류단지 2차 신축 프로젝트)을 위해 시행사 한원로지스가 일으킨 980억원 규모 PF대출이 오는 3월 27일 만기 도래한다.

이 사업은 인천 서구 원창동 391-11번지 일원 1만6633.5㎡에 복합물류단지(냉장창고)를 신축 및 매각하는 사업이다. 시공능력평가순위 59위 성도이엔지가 시공사로 참여하고 있다. 현재 복합물류센터는 준공됐다.

한원로지스는 사업을 위해 지난 2020년 11월 하나캐피탈 등 6개 금융기관으로부터 총 980억원 PF대출을 받았다. 성도이엔지가 이 금액에 대한 채무보증을 결정했다. 트랜치별로는 △트랜치 A 660억원 △트랜치 B 200억원 △트랜치 C 120억원이다. 각 대출금에 대한 상환우선순위는 트랜치 순서를 따른다.

각 금융기관별 PF대출 약정금액과 장기차입금(PF자금) 이자율은 △하나캐피탈 150억원 5.0% △신한캐피탈 100억원 5.0% △무림캐피탈 50억원 5.0% △DB손해보험 360억원 5.0% △하나원큐로지스비 200억원(트랜치 B) 6.5% △트러스트리제일차 120억원(트랜치 C) 6.5%다. PF대출 합계는 총 980억원이다.

대출의 종전 만기일은 지난달 27일이었다. 이날 트랜치 A 대출금 중 일부인 145억원이 상환됐다. 또한 지난달 체결된 ‘사업 및 대출약정서의 변경약정’에 따라 대출만기일이 다음달 27일(1차 변경만기일)로 2개월 연장됐다.

변경약정에 따르면 대출 만기일은 특정 조건을 충족하는 경우 오는 5월 29일(2차 변경만기일)로 다시 2개월 연장된다. 해당 조건은 △원창동 복합물류센터에 대해 대주들이 인정하는 내용과 형식으로 매매계약이 적법하게 체결될 것 △연장되는 대출만기일까지의 기간에 대한 이자가 대주들에게 전액 지급될 것이라는 내용이다.

(자료=한원로지스 감사보고서)

디앤디인베와 매매추진…‘PF가뭄’ 속 거래종결 긴장

대주들이 요구한 1번째 조건을 충족하려면 매매계약이 성공적으로 체결돼야 한다. 현재 SK디앤디 자회사인 디앤디인베스트먼트가 이 물류센터 매입을 추진하고 있다. 물류센터를 리츠로 편입할지 여부를 검토 중인 것.

상장리츠에 편입하려는 것은 아니며, 사모리츠 형태로 편입할지 여부를 투자자, 매도자(한원로지스)와 협의하고 있다. 다만 매수자, 매도자 모두 계약 뿐 아니라 딜클로징(거래종결)까지 긴장을 늦출 수 없다.

고금리로 부동산PF 자금조달이 쉽지 않고, 특히 물류센터는 공급과잉 우려가 있어서 PF자금조달이 더 어려워서다. 실제로 여성 패션 쇼핑앱 브랜디는 이 물류센터를 1450억원에 인수하려 했지만 잔금을 납입하지 못해서 계약이 파기됐다.

업계 관계자는 “디앤디인베스트먼트가 계약 후에도 딜클로징을 무사히 해낼지가 중요하다”며 “최근 물류센터 시장상황이 쉽지 않은 만큼 조건이 변경될 가능성도 있을 것”이라고 말했다.

2번째 조건의 세부사항은 다음과 같다. 1차 변경만기일(다음달 27일)까지 연장된 기간에 대한 대출이자는 기존 대출만기일(지난달 27일)에 전액 선급돼야 한다. 또한 만기가 2차 변경만기일(오는 5월 29일)로 추가 연장될 경우 해당기간에 대한 이자는 1차 변경만기일(다음달 27일)에 모두 지급돼야 한다.

선급된 이자는 어떤 경우에도 반환되지 않는다. 대출이자에 대한 법인세법상 원천징수 및 지방세법상 특별징수세액은 차주(한원로지스)의 후순위대여금으로 충당한다. 대출원금은 대출만기일에 일시 상환하는 조건(조기상환 가능)이다.

세부사항대로 이자상환이 잘 될지도 주목된다. 특수목적회사(SPC) 하나원큐로지스비, 트러스트리제일차는 각각 한원로지스에 빌려준 PF대출 200억원(트랜치 B), 120억원(트랜치 C)을 기초자산으로 해서 유동화증권를 발행했다. 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)다.

또한 하나원큐로지스비는 지난달 27일 액면금액 100억원의 제1회 사모사채를 상환하고, 같은 액수(100억원)의 제2회 사모사채를 발행했다. 또한 유동화자산과 유동화증권 간 만기불일치에 따른 위험을 통제하기 위해 하나증권과 사모사채 매입확약을 맺었다.

해당 사모사채의 이자는 고정금리부로 매 이자기간에 대해 선급되고, 원금은 만기일인 다음달 27일에 일시상환될 예정이다. 조기상환도 가능하다. SPC 트러스트리제일차도 유동화증권의 상환능력을 높이기 위해 IBK투자증권과 ‘대출채권 매입확약’을 체결했다.