[이데일리 김성수 기자]도시 공간이 협소해지고 공간 비용이 상승하면서 많은 기업과 소비자가 사무실과 가정에서 부족한 공간을 확보하기 위해 개인창고(셀프스토리지) 시설로 눈을 돌리고 있다.

존스랑라살(JLL)은 ‘셀프스토리지, 새로운 공간을 창출하다’ 보고서에서 셀프스토리지가 단순히 창고의 역할만 하는 게 아니라 주거 및 업무 공간의 확장 수요를 충족하고 있다고 5일 밝혔다.

셀프스토리지 시장은 호주, 유럽, 미국과 같은 선진국에서는 삶의 일부분을 차지할 정도로 성숙한 시장이다. 국내에서는 아직 대중에게 생소한 신성장 분야다.

그러나 국내도 도시 집중화, 1인 가구 증가, 다양한 근무 형태, 다양한 라이프스타일 및 취미 활동, 전자상거래 성장세 등 공간 환경 변화로 추가적인 수납공간을 필요로 하는 개인이 늘고 있다. 기업들도 쾌적한 업무환경을 위해 기업서류, 사무용품 등 보관 공간을 필요로 한다.

인구의 도시 집중화로 주거 공간은 더욱 좁아지는 반면 소득 대비 주택 가격 및 주택 임대료 비율은 매년 증가하고 있다. 셀프스토리지는 더 넓은 집으로 이사하기 쉽지 않거나, 주택 내 필요한 저장공간을 만들기 여의치 않은 경우에 비용 절감을 위한 대안이 되고 있다.

JLL에 따르면 지난 5월 기준으로 국내에는 다양한 형태와 크기의 시설을 보유한 셀프스토리지 지점이 200여개 있다. 서울과 경기도가 각각 52.0%, 31.9%를 차지한다. 다음으로는 부산, 울산, 경남 지역과 인천이 각각 8.8%와 4.9%로 집계됐다.

셀프스토리지 업체들은 B2B(기업간)와 B2C(기업과 개인간) 마케팅을 모두 병행한다. 주요 보관 품목으로는 개인 물품 뿐만 아니라 기업 문서, 캠핑·낚시·스키·서핑 등 취미 용품, 전시 및 무대 장비, 미술품, 와인 등이 있다.

셀프스토리지는 사용자의 접근 편리성이 주요 고려 요인이다. 현대식 대형 물류센터와는 달리 대부분 도심 내 있다. 도심 대로변이나 심지어 지하철 역사 내 있기도 하다.

위치에 따라 셀프스토리지의 형태도 다양하다. 컨테이너나 팰릿(화물을 쌓는 틀이나 대)을 이용하는 셀프스토리지의 경우 경기도 나들목(IC) 혹은 분기점(JC)에 주로 들어선다. 반면 개인고객이 주로 이용하는 소규모 창고를 제공하는 지점은 대중교통으로도 접근이 용이한 도심에 있다.

김명식 JLL 중소형 부동산 투자자문 본부장은 “셀프스토리지는 경기 불황에 영향을 받지 않는 경기방어적 성격이 강한 분야”라며 “금융시장 변동성이 확대돼도 물건 보관에 대한 수요는 계속해서 존재하기 때문에 셀프스토리지 시장은 계속 성장할 것”으로 전망했다.

셀프스토리지를 사용하는 소비자는 다양한 규모의 창고를 선택할 수 있다. 최소 3만6000cm³부터 최대 3024만cm³까지의 공간으로 제공된다. 이러한 공간은 주로 우체국 5호 박스에 맞춰 설계되는 경우가 많다. 셀프스토리지 업체는 해당 공간에 몇 개의 우체국 5호 박스가 들어갈 수 있는지 명시한다.

월 임대료는 박스 개수, 창고 크기, 팰릿 수, 행거 수(의류의 경우), 컨테이너 크기를 기준으로 산정된다. JLL 조사에 따르면 셀프스토리지 창고 부피와 월 명목임대료 중위 값은 각각 대략 280만cm³ 그리고 12만원 정도였다. 또 중위 바닥면적은 약 1만3000cm²(1.3m²) 수준이었다.

셀프스토리지 업체는 주로 고급 주택단지 또는 고급 오피스 빌딩으로부터 많이 떨어지지 않은 중대형 집합건물 저층부나 단독형 창고 빌딩을 선호하고 있다. 화물차량이 진입 가능한 주차 시설은 필수 요건이다.

JLL은 셀프스토리지 부동산 임대차 플랫폼 역할을 하고 있다. 접근성 높은 도심에서 공간이 필요한 셀프스토리지 업체와 공간을 공급하는 건물주 간 필요한 니즈를 충족시켜주고 연결해주는 역할이다.

JLL에 따르면 아직까지는 건물주들이 먼저 셀프스토리지 임차 유치를 요청하지 않지만, 먼저 제안할 경우 긍정적으로 받아들이고 있다.

특히 주상복합 지하층, 도심의 노후된 오피스 빌딩 또는 상권 저층부, 신도시 인근 외곽지역의 오피스 근린생활시설 빌딩 저층부 등 공실로 인한 수익률 저하로 고민하는 건물주들에게 셀프스토리지는 좋은 대안으로 떠오르고 있다.

김 본부장은 “고금리 및 경제적 불확실성으로 타격을 받는 리테일 저층부에도 임대 공간의 변화를 불러일으킬 것”이라며 “외국계 스토리지 업체들의 한국 진출과 더불어 신생 셀프스토리지 업체들이 생기면서 셀프스토리지가 공유 오피스처럼 기존 오피스 시장과 주거·인프라 시설을 보완하는 비즈니스로 자리 잡을 것”이라고 말했다.