[이데일리 김성수 기자]제이알글로벌리츠는 지난 2일 한국기업평가로부터 신용등급 A-(안정적)를 획득했다고 16일 밝혔다.

A-는 전반적인 채무상환 능력이 높고 환경변화에 대한 대응 역량이 상당한 수준임을 의미한다. 향후 신용등급 변동 가능성 역시 낮아 안정적 전망을 받았다.

제이알글로벌리츠가 보유한 자산이 임대료로 안정적 현금흐름을 창출한다는 점이 이번 등급 부여의 근거가 됐다는 평가다.

제이알글로벌리츠 투자자산은 모두 장기 임대차 계약이 맺어져 있다.

벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워 (자료=제이알글로벌리츠 홈페이지)

제이알글로벌리츠의 기초자산은 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워(Finance Tower)와 미국 뉴욕 맨해튼 소재 빌딩(498 7th Avenue) 등 2개의 클래스 A급 오피스다.

현재 파이낸스타워에는 벨기에 연방정부 산하 벨기에 건물관리청이 100% 임차 중이다. 맨해튼 빌딩은 자산매입 당시 공실률이 8.5%였으나, 꾸준한 신규 임차인 유입으로 현재 4%대로 낮아졌다.

해외 부동산에 대한 우려가 업계 전반에 퍼져있지만 제이알글로벌리츠 기초자산의 감정평가액 하락폭은 크지 않다.

파이낸스타워의 경우 매입가액이 12억유로였다. 감정평가액은 작년 말 15억유로까지 올랐다가 지난 달 14억4000만유로로 떨어졌다. 그러나 여전히 감정평가액이 매입가 대비 높게 형성돼 있다.

현금 유보 의무(Cash Trap Event) 발생 위험도 낮다. 감정평가액 기준 담보대출비율(LTV)이 50%대 수준으로 캐쉬트랩 조건 70%까지 15%포인트(p) 이상 여유가 있다.

맨해튼빌딩의 가격 하락폭 역시 크지 않다. 매입가격은 6억8000만달러다. 감정평가액은 지난해 4월 7억2000만달러까지 올랐다가 올해 5월 기준 6억7000만달러로 떨어졌다. 매입가와 올해 5월 기준 감정평가액을 비교하면 가격 하락폭은 1.5%에 그친다.

미국은 유럽과 달리 현지 대출에 캐쉬트랩 등 조기상환 조건이 붙지 않아 사실상 관련 리스크가 미미하다.

제이알글로벌리츠는 올해 하반기 공모 회사채 시장의 문을 두드릴 예정이다. 지난 2021년 발행한 회사채 700억원의 만기가 예정돼 있다.

제이알글로벌리츠 관계자는 “이번 신규 평가에 따라 올해 하반기 회사채 차환 발행에서 긍정적인 결과를 기대할 수 있을 것”이라며 “2021년 이후 등급 스플릿 상황이었지만 이번 신규 평가로 이를 해소할 가능성이 높아졌다”고 말했다.

신용등급 스플릿이란 신용평가회사마다 신용등급 및 등급 전망이 불일치하는 현상을 뜻한다.